ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2021. 01. 18
새해 바뀌는
부동산 제도
Monthly 부동산 Issue
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새해 신규분양 등 제도 변화, 눈 여겨 봐야
부동산 시장이 급변하면서, 부동산 관련 제도도 큰 변화를 겪었다. 이런 제도 변화는 새해에도 이어져, 청약제도, 신규입주, 재건축·임대차 등 핵심 제도가 변경시행될 예정이다. 2021년 새해, 바뀌는 부동산 관련 주요 제도를 살펴 봤다.
청약 및 입주 관련 제도
신혼부부 및 생애최초 특별공급 기준 완화 (1월 시행)
새해 변경되는 제도 가운데, 가장 눈여겨볼 변화는 청약 제도 중 특별공급이다. 이 중 공급비중이 커진 신혼부부특별공급의 소득기준이 1월부터 변경됐다. 그동안 신혼부부특별공급은 공공분양주택의 경우 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이는 120%) 이하만 청약이 가능했으나, 소득 기준이 130% (맞벌이 140%) 이하로 완화됐다. 민간분양주택 신혼부부특별공급 소득기준도 도시근로자월평균소득의 최대 120%(맞벌이 130%)였으나, 140%(맞벌이 160%)로 변경됐다.
소득기준이 완화됐지만, 소득수준에 따른 물량 배분이 있단 점은 유의해야 한다. 신혼부부특별공급물량 중, 70%는 작년 소득기준인 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고, 나머지 30%는 우선 공급 탈락자와 함께, 완화된 소득요건을 충족하는 청약신청자를 대상으로 추첨제로 선정한다. 단, 신혼부부 위주 단지인 신혼희망타운은 분양가격 및 우선공급 등의 구분 없이 전체소득요건을 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화됐다.
생애최초특별공급의 소득 기준도 1월부터 변경됐다. 생애최초특별공급은 공공분양주택은 도시근로자 월평균소득의 100%이하, 민간분양주택은 130%이하 였으나, 올해부터 공공분양주택은 130%로, 민간분양주택은 160%로 각각 완화됐다.
단, 신혼부부특별공급처럼 생애최초특별공급 물량도 우선 공급물량 70%, 일반공급물량 30%로 나눠 우선 공급물량은 공공분양의 경우 월평균소득의 100% 이하, 민간분양은 130%이하인 사람에게 우선 공급된다. 나머지 30%는 우선 공급탈락자와 함께, 완화된 소득요건을 충족하는 사람(공공공급은 도시근로자 월평균소득의 130% 이하, 민간공급은 160% 이하)을 대상으로 추첨제로 선정한다. 특별공급청약내용과 기준에 따른 정확한 소득금액 등 세부내용은 분양아파트 입주자모집공고에 구체적으로 기재돼 있다. 특별공급청약자는 청약 전에 입주자모집공고로 소득기준금액 충족 여부 등 세부내용을 잘 숙지할 필요가 있다. 참고로 2021년에 적용되는 도시근로자 월평균소득기준은 1월~2월 중순까지 2019년 소득금액이, 2월말부터는 2020년 소득금액이 적용된다.
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2021년 적용되는 2020년 소득기준은 2021년 2월말부터 적용, 2월말 이전에는 2019년 소득기준이 적용
우선공급대상자가 낙첨시, 일반공급대상자와 1번 더 경쟁 (추가기회제공)
입주예정일 통보 구체화 및 하자보수 의무화 (1월 시행)
올해부터 신규아파트의 입주예정일 통보가 명확해진다. 그동안 신규아파트의 입주예정일 통보와 관련된 구체적인 규정이 없었다. 신규분양단지의 입주예정일은 입주자모집공고나 공급계약서에 202X년 O월 형태로 개략적으로 표시하고 있다. 하지만 정확한 입주예정일이 계약서와 크게 다르거나, 확정된 입주예정일을 입주를 앞두고 불과 며칠 전에 통보하는 등 여러 문제가 있었다. 이 때문에 입주자들은 잔금마련이나, 기존 주택처분, 이사일정확정 등에 어려움이 컸다. 그러나 제도 변경에 따라 신규단지의 입주예정일은 사업주체가 실입주가 가능한 날부터 2개월 전에 입주예정자에게 통보해야 한다.
하자보수 또한 강화됐다. 주택법 시행령 개정에 따라 올해 1월 24일부터, 아파트 입주자는 입주지정기간 개시 45일전까지 사전점검을 최소 2회 이상할 수 있다. 또한 입주사전점검일에, 발견된 하자는 입주 전까지 사업주체가 의무적으로 보수를 마쳐야 한다. 입주 전 하자보수가 의무화된 것이다. 최종 보수는 아파트 단지의 전유부분인 주택내부는 입주예정자에게 주택을 인도하기 전까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 완료돼야 한다. 단, 공사여건상 보수완료가 어려울 경우, 입주 예정자와 협의해 기간을 연기할 수 있다. 중대하자 범위도 주요 구조부의 균열, 누수·누전 등과 같이 구조안전상 심각한 위험이나 입주예정자의 생활에 심각한 지장을 초래할 것으로 예상되는 결함으로 구체화했다. 이런 중대하자는 사용검사를 받기 전까지 보수가 끝나야 한다. 또한 시도별로 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단을 운영토록 하는 제도적 장치도 마련됐다. 공동주택품질점검단을 통해 300세대 이상의 입주 대상 공동주택부터 입주자모집공고 등 서류검토와 현장조사를 거쳐 시공품질을 점검하게 된다. 만약 품질점검단의 점검 결과 하자로 판단될 경우 사용검사권자인 지자체장이 사업주체에게 보수·보강 등의 조치를 명령할 수 있다. 단 사업주체가 이견이 있는 경우, 조치 통보일로부터 5일 이내 이의신청이 가능하다.
분양권 전매 제한 위반자, 10년간 청약 불가 (2월 19일 시행)
그동안 신규분양시 위장전입, 허위임신진단서 등을 통한 청약불법행위는 처벌 규정이 있는 반면 분양권전매제한 위반은 법적 제재가 약했다. 하지만 올해 2월 19일부터 분양권전매제한을 위반할 경우 청약이 불가능하도록 처벌이 강화됐다. 청약이 금지되는 기간은 분양권전매제한 위반이 적발된 날로부터 10년간이다. 청약불법행위로 인한 처벌 수위와 동일하게 변경돼, 전매제한 위반 또한 주의할 필요가 있다.
참고로 분양권전매제한은 조정대상지역과 투기과열지구를 대상으로 시행되고 있다. 두 곳 모두 분양계약이후 소유권이전 등기일까지 분양권 전매가 금지된다.
분양가 상한제 대상 아파트도 분양권 전매제한이 있다. 하지만 분양가상한제 아파트의 전매제한은 분양계약부터 소유권등기 이후 일정기간까지 매매금지로, 분양권전매 제한과 주택매매 제한이 합쳐 있는 형태이다. 분양가상한제는 시세보다 낮게 분양 받는 만큼 분양계약 후 최소 3년(분양가가 인근 시세의 100%수준인 경우) 에서 최대 10년간(분양가가 인근 시세의 80%미만일 경우) 매매가 금지된다. 분양가상한제 전매제한 기간은 공공택지나 민간택지 등 유형별로, 매매가 대비 분양가격 비율, 지역 등에 따라 모두 달라 입주자모집공고를 통해 반드시 확인할 필요가 있다.
수도권 분양가 상한제 주택 의무거주기간 설정 (2월 19일 시행)
그동안 수도권 분양가상한제 주택은 전매제한기간은 있었으나, 거주요건은 없었다. 그러나 2021년 2월 19일 이후 분양가상한제 아파트는 최소 2년 이상 거주해야 하는 거주요건이 적용된다. 구체적인 의무거주기간은 인근 매매가격 대비 분양가 비율에 따라 달라진다. 예를 들어 분양가상한제 아파트가 민간공급인 경우 매매가격 대비 분양가 비율이 80%미만은 3년, 80%~100%는 2년으로 의무거주기간이 다르다. 공공분양아파트는 매매가격 대비 분양가 비율이 80%미만은 5년, 80%~100%는 3년으로 민간분양아파트보다 의무거주기간이 길다. 단, 예외적으로 해외체류, 근무, 생업, 취학 질병치료 목적으로 다른 지역에 거주하거나, 혼인 이혼 등으로 부득이한 사유가 있을 경우, 해당 지역 거주로 간주한다.
그동안 분양가상한제 주택은 인근 아파트보다 낮은 가격에 분양 받아, 입주시 전세계약으로 자금이나 중도금대출 상환금을 조달하는 소위 갭투자가 가능했다. 낮은 분양가와 전세가 상승을 활용해, 입주시 전세를 놓아 차익을 얻는 것이다. 하지만 거주의무기간이 생기면서, 이같은 갭투자는 어려질 것으로 보인다. 입주가 강제되는 만큼 청약시 충분한 자금여력을 확보할 필요가 있다. 반면 갭투자가 줄어든 만큼 실거주 수요자에게 청약기회가 돌아갈 전망이다.
3기 신도시 사전 청약 시작 (하반기 예정)
올해 하반기에 3기 신도시 사전청약이 시작된다. 사전청약은 본 청약 대비 1~2년 조기 공급하는 청약으로 3기 신도시와 함께 수도권 내 여러 공공택지의 공공분양주택이 대상이다. 사전 청약은 전체 청약 물량 중 일부 물량이 공급된다. 사전청약을 시기별로 보면 7월 인천계양을 시작으로, 7~8월 중에는 남양주 진접2, 성남, 의왕, 서울도심 노량진 수방사부지 등이 시행된다. 9~10월 중에는 남양주왕숙2지구와 함께 성남, 시흥 등에서 이뤄질 예정이다. 이후 11~12월 중에는 남양주왕숙, 부천대장, 고양창릉, 하남교산 등 3기 신도시와 함께 과천, 안산 등도 계획돼 있다. 사전청약은 2021년 3만호, 나머지 3.2만호는 2022년 공급될 계획이다. 사전 청약에 맞춰 관련 제도도 정비된다. 1월 공공주택 특별법 시행규칙 개정과 함께, 2월에 입주예약자 모집 및 선정 관련한 세부사항이 마련될 예정이다.
참고로 3기 신도시 청약희망자는 국토교통부가 개설한 3기 신도시사이트 (www.3기신도시.kr)에서 3기 신도시 관련 설계사항, 교통계획, 주택유형 및 평면, 사전청약일정 등 다양한 정보를 얻을 수 있다. 또한 3기신도시사이트 내 청약일정알리미에 연락처와 관심지구를 등록하면, 청약일정 관련한 내용을 3~4개월 전에 핸드폰문자로 안내를 받을 수 있다.
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재건축
재건축 실거주 요건 강화 (시행일 미정)
올해부터 투기과열지구내 재건축 아파트는 조합원분양신청 시기까지 최소 2년 이상 실거주해야만 조합원으로서 분양신청이 가능해질 전망이다. 2년 이상 거주기간은 전체거주기간을 합산해 산정한다. 재건축 아파트를 소유하더라도 실거주 2년을 채우지 못하면, 조합원분양 대신 현금청산을 하게 된다. 현금청산은 분양신청 대신 재건축조합에 소유아파트를 감정가 또는 시가 수준으로 매각하는 방식이다. 단, 도시및주거환경정비법 등 관련 규정변경이 확정되지 않아 시행시기는 정해지지 않았다. 향후 법규개정이 완료되면 조합설립인가를 신청하는 사업장부터 2년 이상 거주 요건이 적용될 예정이다.
재건축 안전진단 강화 (시행일 미정)
그동안 재건축 대상 연령이 된 아파트는 안전진단을 받을 경우, 1차 안전진단기관을 해당 시군구청에서 선정하고, 2차 안전진단을 시도에서 기관을 선정하고 관리했다. 그러나 1차 안전진단부터 시도에서 기관을 선정하고, 관리토록 변경될 예정이다. 또한 안전진단 결과에 대해 안전진단 보고서를 허위작성할 경우만 처벌대상이었으나, 올해부턴 안전진단보고서를 부실하게 작성할 경우에도 처벌대상이 된다. 또한 안전진단업체가 보고서를 허위 또는 부실 작성할 경우에는 안전진단 입찰을 1년간 제한한다. 재건축 안전진단 절차 강화에 따라 안전진단이 이전보다 엄격해질 전망이다. 단 관련 법규가 확정되지 않아 시행일은 아직 정해지지 않았다
전월세 임대차
전월세 신고제 시행 (6월 시행)
작년에 발표된 임대차 3법 가운데, 유일하게 시행되지 않았던 전월세 신고제가 올해 6월부터 시행된다. 이에 따라 전세, 월세 등 주택임대차계약은 계약체결 후 임대차계약 당사자인 소유주와 임차인이 공동으로 30일 이내 시군구청에 신고해야 한다. 신고내용은 계약서에 포함된 계약당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금, 중도금, 잔금 내역 등이다. 과거에는 임대차계약의 확정일자를 별도로 받아야 했으나, 전월세신고시 임대차계약서를 제출하면, 확정일자가 자동 부여된다. 임대차계약이 변경되거나, 해제된 경우에도 확정된 날로부터 30일이내에 시군구청에 신고해야 한다. 주택임대차 계약 외에도 거주목적의 오피스텔 전월세계약도 신고대상이다. 신고된 내용은 매매실거래가 공개처럼 전월세실거래정보로 일반인에게 제공된다. 또한 관련 자료는 국세청 등 유관기관에서도 참고할 수 있도록 했다. 신고방식은 전월세신고 인터넷홈페이지 접속 후, 거래내역을 입력해, 전자서명을 하는 방식으로 구축되고 있다.
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