ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2020. 12. 15
2021년 아파트 시장은
『상저하고』
Monthly 부동산 Issue
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· 종합부동산세 부담으로 증여와 매도 간 고민 깊어져
· 다주택자 매물 증가로 2021년 상반기 가격 조정 후 하반기 재상승 예상
· 높아진 가격부담 vs 줄어들 공급량
· 코로나 경기 하강 vs 풍부한 유동성
종합부동산세 부담으로
증여와 매도 간 고민 깊어져
종합부동산세가 고지됐다. 예상대로 다주택자의 종부세 부담은 만만치 않았다. △공시가격 현실화 △공정시장가액비율의 단계적 상승 △내년부터 높아질 세율 등으로 종부세 부담은 점점 커질 수 밖에 없다. 종부세에 부담을 느낀 다주택자라면 종부세 부담을 줄이기 위해 2021.05.30 이전에 주택을 매도하거나 증여하는 것을 검토할 필요가 더 커졌다.
7.10대책에서 2021.06.01 이후 다주택자에 대한 양도세 중과를 10% 포인트씩 더 높이기로 했다. 2주택자라면 최고 52%(최고 일반세율 42%+10%p 중과), 3주택자라면 62%였던 양도세율이, 2021.06.01 양도분부터는 2주택자라면 최고 62%, 3주택자라면 72%까지 높아진다. 높아질 종부세와 양도세를 피하기 위한 다주택자 매물이 나오면 아파트 가격이 안정될 것이라고 생각한 것이다. 하지만 이 발표가 있자 증여 물량이 증가했고, 증여를 통한 부의 이전과 양도세 회피를 막겠다며 증여에 대한 취득세를 4.0%에서 2020.08.12에 13.4%로 높였다.
다주택자 매물 증가로
2021년 상반기 가격 조정 후 하반기 재상승 예상
점점 증가할 종합부동산세를 지불한 여력도 있고, 장기적으로 아파트 가격이 상승할 것이라고 기대하는 다주택자들은 보유하겠지만, 종부세 지불이 버겁거나 더 높아질 양도세 중과까지 생각했을 때 더 이상 보유하는 것은 실익이 없다고 생각하는 다주택자자들은 증여나 매도 중 하나를 선택할 수 밖에 없다. 증여 의지도 있고 증여세를 마련할 재원도 있다면 증여를 선택할 수 있지만, 증여할 생각이 없거나 증여세 재원이 부족하다면 2021년 초에 매물로 나올 가능성이 높다.
이런 이유로 시장에 나온 다주택자 매물이 증가하면서 2021년 초에 아파트 가격의 일시적 조정 가능성이 높아질 수 있다. 5월 말일까지 매각을 해야 종부세를 피할 수 있으니, 잔금 치루는 기간까지 고려한다면 늦어도 내년 4월 말까지는 매매계약을 체결해야한다. 4월말까지 매매가 되지 않은 물건들은 5월 한달 간 다시 증여로 빠르게 돌아설 것으로 보인다. 일단 증여된 주택들은 최소 5년간 매물로 나올 수 없다. 5년이 지나야 증여가액이 취득가액으로 인정받아 양도세 절세 효과가 있기 때문이다. 최근에 증여된 주택들이 많기에 증여 물량 증가에 따른 매물 감소도 무시할 수 없는 부분이다.
내년 6월 1일까지 매도를 하지 못한 다주택자 매물들은 종부세도 부담되지만 양도세가 너무 높다고 생각해 일정 부분 매물로 나올 수 없는 매물 잠김 현상이 발생할 가능성이 높다. 이러한 매물 잠김 현상은 2021년 입주 물량도 적은 상태에서 거래 가능한 기존 주택 매물마저 줄면서 다시 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다. 임대주택사업자 말소에 따른 아파트 매물은 시장에 영향을 줄 만큼 많지 않다. 또한 2020.07.30부터 시행된 <계약갱신청구권>으로 바로 실거주 가능한 매물도 줄어들었다. 최근 서울을 중심으로 한 수도권 시장은 단순 투자 목적의 수요가 크게 줄고, 실거주 수요가 늘어난 상태다. <계약갱신청구권>은 전세 매물 가격의 상승 뿐 아니라, 실거주 가능한 매매 매물도 줄여 아파트 가격 안정화에는 오히려 도움이 되지 않는다.
높아진 가격부담 vs 줄어들 공급량
주택 가격은 △경제성장률 △금리 △주택공급물량 △현금유동성 △정부의 정책 등 다양한 요소에 영향을 받는다. 이 중 가장 영향력이 큰 2가지 요소는 주택공급물량과 현금유동성이다. 시장이 안정되기 위해서는 주택공급물량은 충분하고, 시장에 현금이 너무 많이 풀리면 안된다.
전국 입주 예정 물량은 2021년 26.4만호, 2022년 23.6만호로, 올해 입주 물량 36.2만호 대비 각각 9.8만호(27%↓), 12.6만호(35%↓) 감소한다. 아파트 가격 상승에 중심에 서 있는 서울 아파트의 입주 물량은 올해 5만호 였으나, 2021년 2.9만호, 2022년 1.9만호까지 떨어질 것으로 보인다. 올해 대비 각각 2.2만호(43%↓) 3.1만호(61%↓)나 감소할 것으로 예상돼 주택 공급 측면만을 놓고 본다면 높아진 가격 부담에도 불구하고 아파트 가격이 쉽게 잡히기는 어려울 것으로 전망된다.
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코로나 경기 하강 vs 풍부한 유동성
그럼, 현금유동성은 어떨까? 코로나19의 영향으로 경기 하락이 이어지고 있다. 경기 하락을 방어하고 코로나19로 어려움을 많이 겪고 있는 분야 및 소상공인 등을 지원하기 위해 더 많은 돈이 풀릴 예정이다. 거기에 3기 신도시 공급을 위한 토지 보상금 등까지 더한다면 현금유동성도 크게 커지 수 밖에 없다.
2020.09의 M2(광의의 통화)는 평잔 기준 3115조원이다. 서울 아파트 가격이 상승하기 시작했던 2013.12에 1932조원이었으니 약 61%가 증가했다. 같은 기간 서울 아파트의 3.3㎡당 단가는 1626만원에서 3191만원으로 96%나 상승했다. 시중에 풀린 돈의 양(M2)보다 많이 아파트 가격이 상승한 것이 맞다. 하지만 2007~2013년 M2가 70% 늘어났음에도 불구하고 서울 아파트 가격은 하락했다. 2006년 말 대비해서는 M2가 174% 증가하는 동안 서울 아파트 가격은 84% 상승했으니, 최근의 아파트 가격 상승을 버블이라고 보기에는 무리가 있어 보인다. 2021년 새해에는 연초 종부세 및 양도세 중과를 피하기 위한 매물로 아파트 가격이 조정 받을 수 있으나, 이후에는 공급 부족과 풍부한 유동성 등의 영향으로 다시 상승할 가능성이 높은 한 해로 전망된다.
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