ADVISORY / Monthly HOT ISSUE
2020. 12. 09
종합부동산세가
상승할 수 밖에 없는 이유
Monthly HOT ISSUE
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종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 본인이 보유하고 있는 주택의 공시가격이 6억원을 초과(1세대 1주택자 단독명의 9억원)하는 부분에 대해서 12월 1일부터 15일 이내에 납부하는 세금입니다.
올해의 종합부동산세가 작년에 비해 증가한 것을 체감하는 사람이 많습니다. 그럼 올해 종합부동산세가 작년에 비해서 왜 늘어났고 앞으로는 어떻게 될 것인지 알아보도록 하겠습니다.
2021년은 공정시장가액 비율과 세율의 상승으로
종합부동산세 부담이 늘어날 것으로 예상됩니다.
종합부동산세는 (공시가격-6(9)억원) X 공정시장가액 비율 X 세율의 구조로 세금을 계산합니다.
공정시장가액 비율과 세율이 상승하면 종합부동산세는 자연스럽게 상승하게 됩니다. 공정시장가액 비율의 경우 2019년 80%에서 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 100%로 매년 5%씩 상승하는 것으로 예정되어 있습니다. 공정시장가액 비율이 매년 5% 씩 상승함에 따라 자연스럽게 세부담이 늘어나게 됩니다.
공정시장가액 비율 뿐 아니라 종합부동산세의 세율에도 변경이 있습니다. 올해까지 1주택자의 경우 0.5%~2.7%의 세율을 적용 받고 3주택자 이상(조정대상지역내 2주택자)의 경우는 0.6%~3.2%의 세율을 적용 받았습니다. 하지만 2021년 부터는 0.1%에서 최대 2.8% 증가한 0.5%에서 최대 6%의 세율을 적용 받는 것으로 변경됨에 따라 종합부동산세의 부담은 크게 증가할 것으로 예상됩니다. 예를 들어 조정대상지역내 공시가격 6억원짜리 주택을 2채 가지고 있다면 2020년에는 약 360만원의 종부세가 발생되지만 2021년에는 공정시장가액 비율과 세율의 증가로 830만원의 종합부동산세가 과세될 것으로 예상됩니다.
종합부동산세 세율 인상
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공시가격 현실화에 따라 종합부동산세도
함께 증가할 것으로 예상됩니다.
종합부동산세는 공시가격 6억원(1세대 1주택자 단독명의 9억원)을 초과하는 부분에 대해서 종합부동산세를 계산하기 때문에 세율등의 변경이 없어도 공시가격의 상승만으로 세부담은 증가하게 됩니다. 올해는 주택 가격이 많이 올랐기 때문에 공시가격 또한 예년에 비해서 많이 오른게 사실입니다. 공시가격의 상승에 따라 자연스럽게 올해 부과되는 종합부동산세도 늘어나게 된 것입니다.
하지만 공시가격의 상승이 여기서 끝이 아닐 수 있습니다. 지난 11월 국토교통부에서 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획'에 따르면 현재 시세대비 70% 수준의 공시가격을 10년 이내에 90%로 현실화 한다는 내용을 담겨져 있습니다. 부동산 가격이 현 수준을 유지한다고 가정하면 앞으로 공시가격은 꾸준히 상승할 것으로 예상됩니다. 물론 공시가격 상승에 따라 종합부동산세도 꾸준히 오를 것입니다.
등록 말소되는 ‘임대주택’을 가지고 있으면
2021년 종합부동산세는 급격히 증가할 수 있습니다.
지난 7월 10일 ‘주택시장 안정 보완대책'을 발표하여 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택(아파트) 유형을 폐지하기로 결정하였습니다. 따라서 의무임대기간 경과시 주택임대사업자가 자동으로 말소되게 됩니다. 기존에 주택임대사업자 등록을 통해 종합부동산세를 합산 배제 받아왔던 경우는 자동 말소됨에 따라 종합부동산세 계산시 합산되어 세부담이 급격히 늘어나게 됩니다.
예를 들어 공시가격 6억짜리 아파트 3채 (1채 거주 2채 임대)를 보유하고 있었으나 임대하고 있는 2채를 모두 주택임대사업자로 등록하여 합산배제 하여 현재는 종합부동산세를 1원도 내지 않고 있던 사람이 2021년 6월 1일 전에 의무 임대기간이 지나 주택임대사업자 등록이 말소되면 부담해야 하는 종합부동산세는 약 2,200만원으로 증가하게 됩니다. 주택임대사업자 등록 말소로 1년만에 2,200만원이라는 세금이 발생하는 것입니다. 사례와 같은 경우는 ‘세금폭탄’이라는 말이 절대 과언이 아닙니다.

그 동안 임대사업자등록, 신탁을 활용한 다양한 종합부동산세 절세 방안이 있었습니다. 하지만 정책 및 세법의 변경으로 이러한 절세 방법들이 유명무실 해졌습니다.
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 계산됩니다. 기준일이 지나기 전에 전문가와 상의하여 종합부동산세를 미리 계산해보고 증여등을 통해 본인에게 맞는 절세 방법을 찾아봐야 합니다. 뿐만 아니라 부동산 시황등을 종합적으로 고려하여 매도와 보유의 의사결정을 하여야 합니다.
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출처. 미래에셋대우 VIP컨설팅팀
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