ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2020. 10
3기 신도시 토지보상 공고,
토지보상 본격화!
Monthly 부동산 Issue
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· 3기 신도시 주요 지역 및 지역 현황

· 보상공고 된 3기 신도시 주요 택지지구 현황

· 감정평가사 추전은 필수! 대토보상 활성화 대책은 글쎄?
3기 신도시 주요 지역 및
지역 현황
약 30조원 이상의 역대급 토지보상금이 풀릴 예정인 수도권에서 토지보상이 본격화 할 것으로 보인다. 하반기 들어 하남 교산지구 및 인천 계양지구 등 3기 신도시와 중대형 택지개발지구의 토지보상 공고가 진행중이다. 토지보상 공고 이후 열람 기간이 종료되면 감정평가가 진행되는데 빠르면 2020년 연말부터 토지보상이 이루어질 것으로 예상된다. 토지보상 절차가 진행되면서 토지 소유자 및 이해관계인들이 놓치지 말아야 할 점도 있어 관심을 갖고 잘 살펴봐야 할 시점이다.
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보상공고 된 3기 신도시
주요 택지지구 현황
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감정평가사 추전은 필수!
대토보상 활성화 대책은 글쎄?
이번에 토지보상 공고가 진행되는 공공택지 중에는 3기 신도시로 지정된 인천 계양지구, 하남 교산지구, 남양주 왕숙지구가 포함되어 있다. 3기 신도시 택지지구 지정 시기가 다소 늦었던 고양 창릉지구와 부천 대장지구는 내년 상반기 토지보상 계획을 공고할 것으로 보인다.

토지보상 공고 이후 절차는 보상금을 결정하는 감정평가 단계이다. 최초로 이루어지는 감정평가는 앞으로 진행되는 보상 과정에서 가장 중요하기 때문에 눈여겨 봐야한다. 보상금액이 적정하지 않다고 판단해 협의 보상을 하지 않을 경우나 수용재결, 이의재결에 대한 불복 절차로 진행되는 감정평가시에도 평가의 기준이 되기 때문이다. 협의 보상을 하기 위한 최초 감정평가는 최대 3인의 감정평가사가 산정한 감정평가액을 산술 평균해 결정한다. 일반적으로 택지지구 사업을 시행하는 사업시행자와 해당 지자체가 감정평가사를 추천하는데 토지소유자들도 감정평가사를 추천 할 수 있다. 소유자 입장에서 감정평가를 진행할 수 있기 때문에 감정평가사는 반드시 추천하는 것이 좋다. 소유자 추천 감정평가사 선임 요건은 보상대상 토지면적의 ½ 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의가 전제 되어야 한다. 이때 중복 추천은 할 수 없으며 동의서는 서면으로 제출해야 한다. 유의할 점은 보상계획 열람 공고 기간 만료일로부터 30일 이내에 사업 시행자에게 추천 동의서를 제출해야 한다.
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한편, 토지 보상이 본격화 되면 부동산 시장을 자극할 것이란 우려가 커지면서 현금 보상 대신 채권이나 토지로 대신 받아가는 대토보상을 활성화 하기 위한 방안이 마련됐다. 대토 보상은 기존에는 상업, 단독주택 용지 위주로 공급 했지만 여러 지주들과 함께 공동주택 용지도 대토보상을 받을 수 있도록 조치했다. 수도권 인기 택지지구의 경우 대토보상율은 최근 높아지고 있는 추세이다. 수서 역세권 택지지구의 경우 66%, 성남 복정1 지구의 경우 44%를 나타내고 있다. 또한 LH가 대토 리츠 자산관리자로 참여하여 미분양 공동주택 매입을 확약하는 등 주민 참여형 대토리츠 방안도 발표했다.
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대토 리츠는 대토보상에 리츠를 결합한 형태로 토지 소유자가 보상금으로 받을 토지를 리츠에 현물 출자하는 방식이다. 이후 리츠가 개발 사업을 진행해 발생한 수익을 토지 소유자인 출자자에게 나눠주게 된다. 그러나 대토리츠는 설립 및 청산까지 장기간이 소요되고 부동산 경기가 좋을 때는 이익이 날 수 있지만 반대의 상황도 발생할 수 있어 대토 보상자들의 의사결정이 쉽지 않은 단점도 있다.
출처. 미래에셋대우 VIP컨설팅팀
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