ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2020. 10
수익형부동산 투자
위반건축물 주의보
Monthly 부동산 Issue
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건축법 위반한 위반건축물, 투자부터 매각까지 어려움 많아 주의 필요

최근 아파트 시장이 주춤하는 대신, 중소형 건물 등 수익형 부동산 투자에 수요자가 꾸준히 몰리고 있다. 하지만 매도호가만 높고, 수익률이 낮거나, 입지, 시설 등이 좋지 않은 사례가 많다. 심지어 불법증개축된 위반건축물인 경우도 있다. 위반건축물은 매입은 물론 보유 후 임대, 매각시에도 불리한 점이 많아 주의가 필요하다. 위반건축물로 인한 문제와 투자시 주의사항, 확인 요령 등을 살펴보자.
수익형 상가·오피스, 불법 증개축·용도변경한
위반건축물 사례 빈번
위반건축물은 건축물을 적법절차없이 허가된 용도를 변경하거나, 증축이나 변경해 적발된 건물을 말한다. 준공검사로 완공된 후, 남은 땅에 건물을 추가로 짓거나, 허가나 신고절차없이 내부를 개조해 다른 용도로 사용하는 경우가 대표적이다. 상업용 건물이 이런 사례가 많다. 주택의 경우, 취사가 안되는 고시원에 독립된 취사시설을 설치하거나, 옥탑방 증축, 1층 주차장 필로티를 상가나 주택으로 활용하는등의 위반이 대부분이다. 상가주택건물은 상가 부분을 주택으로 불법변경하거나, 주택 부분을 쪼개 원룸 수를 늘리는 경우도 종종 볼 수 있다. 아파트는 위반건축물인 경우가 드물다. 하지만 복도식아파트에서 복도 맨 안쪽 세대가 공용면적인 복도 끝을 전실이나 수납공간으로 사용해 위반건축물이 되는 경우가 있다. 이밖에 조경훼손이나 베란다에 캐노피를 설치하는 것도 위반건축물 사례로 꼽힌다.
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위반건축물, 시정할 때까지
이행강제금 지속 부과, 장기 보유시 상당한 부담
위반건축물로 적발되면, 위반건축물에 해당되는 부분에 대해 관할 지자체는 이행강제금을 부과한다. 이행강제금은 매년 최대 2회씩, 불법적인 부분이 시정될 때까지 계속 부과된다. 이 때문에 위반건축물을 장기간 보유할 경우, 이행강제금은 상당한 부담이 될 수 있다. 단, 주택은 지자체조례에 따라, 최대 5회까지만 부과하기도 한다. 하지만 위반건축물인 주택은 전체면적 중 불법증축면적이나 용도변경면적 비율에 따라, 취득세율이 4.4%로 높게 부과되므로 주의해야 한다.
위반건축물 상가, 임대 어려워,
주택은 강제집행시 세입자 피해 가능성
만약 투자하려는 상가나 건물이 위반건축물인 경우, 투자자와 임차인 모두에게 피해가 돌아갈 수 있다, 우선 상가나 상업용 건물이 위반건축물일 경우, 영업업종 가운데 허가·등록·신고 대상 업종은 영업이 금지된다(건축법 79조2항). 허가업종은 단란주점, 유흥주점, 성인오락실 등이, 등록업종은 공인중개사사무소, 독서실, PC방, 학원, 의원, 안경점 등이 해당된다. 일반음식점이나, 휴게음식점, 제과점 등은 신고업종이다(아래 표 참고). 허가·등록·신고 대상 업종은 위반건축물에 임대차 계약을 맺더라도, 법적으로 영업이 허용되지 않는다. 이때문에 상가가 위반건축물인 경우, 영업 가능 업종이 크게 줄어, 임대 자체가 어려울 수 있다. 참고로 허가·등록·신고 이외의 업종은 자유업종으로 위반건축물에 상관없이 영업이 가능하다. 예외적으로 위반건축물에 영업 중인 허가·등록·신고 업종이라도, 새로운 임차인에게 동일업종으로 승계는 가능하다.
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수익형 주거용 부동산인 원룸도 위반건축물 사례가 빈번하다. 위반건축물인 주택을 매입할 경우, 취득세 부담이 비교적 높다. 다행이 주택이 위반건축물이라도 임차인은 전입신고와 확정일자가 가능해 세입자 보호는 가능하다. 하지만 위반건축물인 주택에 대해 시설 철거 등 행정집행이 이뤄질 경우, 세입자 보호가 어렵다. 이로 인해 소유주와 세입자 간의 법적 다툼도 생길 수 있어 주의할 필요가 있다. 또한 소유주에게는 행정집행 비용도 부과된다.
위반건축물은 대출 불가능,
공공수용시 보상에도 불리
위반건축물은 투자시 많이 활용하는 담보대출도 원칙적으로 어렵다. 특히 상업용건물이 위반건축물인 경우 담보대출이 불가능해 매수 전에 위반건축물 여부를 반드시 확인해야 한다. 예외적으로 기존 소유자의 채무 인수 등 대출이 승계될 수 있으나, 금융기관의 대출담당자를 통해 대출 승계 가능 여부를 확인해야 한다. 주택이 위반건축물인 경우 세입자의 전세자금대출이 어렵다는 점도 세입자 입장에선 조심해야 한다.
위반건축물이 공공개발사업으로 인한 수용 대상이 될 경우도 불리하다. 이 경우 보상은 원칙적으로 가능하지만, 제외되는 경우도 있다. 위반건축물이 손실 보상만을 목적으로 설치된 건물이거나, 관계법령에 보상에 제한을 둔 경우, 관계법령을 위반해 철거 및 원상회복명령이 있는 경우가 대표적이다. 또한 위반건축물이 수용시 보상대상이라도, 추가보상대책인 이주자택지나 협의양도인택지 분양 대상에서 원칙적으로 제외된다는 점도 주의해야 한다.
위반건축물, 중개인 상세설명의무 있어,
매수자는 건축물대장 확인, 지자체 건축과에서
세부사항 파악해야
상업용건물이나 상가, 원룸 건물 등에 투자할 경우 위반건축물 여부는 건축물대장을 통해 확인할 수 있다.
건축물대장은 정부24(www.gov.kr)에서 무료 열람이 가능하다. 건축물대장을 포함해, 부동산정보를 일목요연하게 제공하는 일사편리(kras.go.kr)를 이용하는 것도 편하다(아래 사례 참고). 하지만 위반 여부만 알 수 있어, 세부 위반내용은 별도로 확인해야 한다.
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위반건축물 관련 세부 내용은 공인중개사로부터 제공받을 필요가 있다.일반적으로 부동산중개인은 매수자에게 중개대상물확인서를 제공하고, 여기에 위반건축물 해당 여부를 확인해 기재토록 돼 있다. 또한 중개인은 매수자에게 철거 명령, 이행강제금 지속 부과 등 매수시 불이익 등을 명확히 고지하고, 관할 관청이나,관련 전문가를 통해 확인한 내용을 설명해야 한다. 막연한 내용이 아니라, 현장확인이나 도면, 사진, 관련법 조항 등을 서면으로 제시해야 한다. 하지만 많은 경우 위반건축물 여부와 관련 사항을 제대로 설명하지않거나, 소유주로부터 받은 내용을 전하는 수준에 그칠 때가 많다. 심지어 위반사항이 경미해 별 것 아니라고 무시하는 경우도 있다. 하지만 위반건축물은 위반 내용이 아무리 경미하더라도, 실제 투자와 운용 과정에 문제가 될 수 있어 면밀히 살펴야 한다. 특히 중개사로부터 받은 내용을 관할 행정기관 건축 관련 부서 등을 통해 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
위반건축물, 가능하면 투자 피해야,
매수할 경우 계약 전 원상 회복 요구 필수
투자 대상 건물이 위반건축물인 경우, 위반 여부가 회복 불가능하다면 투자를 피하는 것이 좋다. 위반 여부가 경미한 경우라면, 매도인은 잔금지급시까지 위반 부분을 원상복구하도록 계약서에 명시해야 한다. 원상복구가 불가능할 경우 계약을 파기한다는 등의 단서도 계약서에 기재할 필요가 있다. 하지만 위반건축물은행정기관을 통해 확인된 내용에 따라 실무적인 해결방안이 달라질 수 있단 점도 고려해야 한다. 참고로 합법적인 상가나 건물 임대시에도 세입자가 임의로 시설물을 변경해 건축법을 위반하지 않도록 계약서에 명시하는 것도 중요하다. 위반건축물인 주택을 임차할 경우, 임대계약 전에 해당 지자체 건축과를 통해 철거여부 등 행정집행 가능성을 확인하는 것이 필요하다. 임대차 계약에 철거 등 행정집행시 이사비를 포함해 임대보증금을 반환 받도록 특약을 넣는 것도 중요하다.
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