ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2020. 09
임대차3법은 전세
가격을 낮출까?
Monthly 부동산 Issue
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임대차3법이 시행된지 한 달여가 지났다.
임차인을 보호하기 위한 정책이었으나 임차인도 임대차3법을 열렬히 환영만 하는 분위기는 아니다.
임대차3법 시행을 앞두고 이미 전세 가격이 뛰었고,
임대차3법이 시행된 후에는 전세 매물이 줄어들면서 또 한번 전세 가격이 크게 오르고 있다.
임대차3법이 전세 시장에 어떤 영향을 미칠지 예측해 보고, 임대인과 임차인 각자의 입장에서 어떤 선택을 하는게 좋을 지도 검토해 볼 필요가 있다.
계약갱신청구권제, 전월세상한제 그리고 전월세신고제
임차인의 주거 안정성도 높이고 계속 높아만 가는 전세가격을 잡기 위한 ‘임대차3법’ 중, 계약갱신청구권과 전월세상한제가 7월 31일 전격 시행됐다(전월세신고제는 2021.06.01 시행 예정). 계약갱신요구권으로 임차인은 2년의 계약 연장을 한 번 더 요청할 수 있어 법적으로 보장받을 수 있는 전세 기간이 사실상 최소 4년으로 늘어났고, 전월세상한제로 임대료 인상의 상한선이 5% 이내로 제한돼 전세가격 폭등도 피해갈 수 있게 됐다.
임대차3법이 시행된지 한 달여가 지났다. 임차인을 보호하기 위한 정책이었으나 임차인도 임대차3법을 열렬히 환영만 하는 분위기는 아니다. 임대차3법 시행을 앞두고 이미 전세 가격이 뛰었고, 임대차3법이 시행된 후에는 전세 매물이 줄어들면서 또 한번 전세 가격이 크게 오르고 있다. 임대차3법이 전세 시장에 어떤 영향을 미칠지 예측해 보고, 임대인과 임차인 각자의 입장에서 어떤 선택을 하는게 좋을 지도 검토해 볼 필요가 있다.
임차 안정성은 높아지나, 전세가격 안정은 기대 어려워
계약갱신청구권으로 거주 안정성 4년 확보는 가능하지만, 전월세상한제에도 불구하고 현 전세가격의 상승은 막기 어려워 보인다. ①기존에 전세 세입자가 있는 전세 물건이라면, 세입자 입장에서 계약갱신청구권과 전월세상한제를 활용해 5% 상한 내에서 2년 더 거주를 할 수 있다. 현재 전세 5억원에 있는데, 주변 전세가격이 7억원까지 올랐다 해도, 5억 2500만원에 2년 더 전세를 살 수 있으니 마다할 이유가 없어 보인다. ②반면, 집주인 입장에서는 2억원을 올려 받을 수 있는 전세가격을 ‘임대차3법’의 시행으로 2500만원 밖에 올려 받지 못하니 손해라고 생각할 수 밖에 없다. 이런 부분이 억울하다면 직접 그 집에 실거주 목적으로 들어가는 방법이 있다.
이러한 (①계약갱신청구권과 ②집주인 실거주 등의) 이유로 신규 전세 물건은 줄어 들 수 밖에 없다. 전세 매물이 줄어 든 상태에서 시장에 나온 전세 매물은 그 동안 상승했던 전세 가격을 고스란히 반영이 할 수 밖에 없고, 향후 4년간은 상승률이 최대 5%로 제한되니 가격이 더 크게 뛸 수 밖에 없다. ‘임대차3법’은 기존 세입자에게는 급등한 전세가격을 피해 갈 수 있는 방패막이 될 수 있으나, 새롭게 전세를 구해야만 하는 신혼부부와 같은 신규 세입자 입장에서는 가뜩이나 상승한 전세가격에 ‘임대차3법’으로 전세 매물 부족이 발생하면서 더욱 높아진 전세 가격을 맨 몸으로 받아 내야만 하는 어려움이 발생한다.
하지만, 현 세입자도 1회 연장했던 전세 기간 2년이 지난 후에도 내 집 마련을 하지 않고 계속 전세를 살아야 한다면, 그때는 높아진 전세 가격을 더 이상 막아 줄 방패막이 없다. 즉, 임차인 입장에서도 ‘임대차3법’의 시행으로 2년 단위로 급등하는 전세는 피할 수 있으나, 4년 단위로 폭등하는 전세를 막을 수 없다. 만일 향후 2년 내, 내 집 마련을 할 의사가 없는 전세 세입자이고, 현 집주인이 급등한 전세가격을 세입자에게 다 요구하는 것은 아니지만 5%보다는 높은 전세가격 인상을 요구한다면, 긍정적으로 재계약 할 필요도 있다. 이번 재계약 때 사용하지 않았던 ‘상한선 5% 이내에서의 2년 계약갱신청구권’을 나중에 사용할 수 있기 때문이다.
전세의 순수 월세화보다는, 반전세 증가 가능성 높아
‘임대차3법’으로 전세가격을 시세만큼 올리지 못한 집주인들이, 늘어난 보유세의 세원도 확보할 목적으로 전세를 월세로 전환해, 임차인의 경제적 부담이 커질 것이라는 우려도 있다. 계약갱신청구권과 전월세상한제를 적용해 2년 더 전세 재계약 되는 물건은, 기존 전세 임차인의 동의 없이 월세로 전환이 불가능하기에 크게 문제되지 않는다.
하지만, 신규 임차 물건으로 나왔을 때는 집주인 입장에서 여러 선택지가 있다. ①전세 매물로 내놓는다(기존 전세가 5억원 → 전세 매물가 7억원), ②기존 전세금에서 올라간 2억원만 월세로 받는 반전세 매물로 내놓는다(약 41만원/5억원) ③보증부월세로 내놓는다(125만원/1억원). 다주택에 대한 금융권의 대출이 어려워졌기에, 전세보증금을 반환해 줄 수 있는 여력이 있는 집주인이 아니라면, 보증부월세보다는 반전세로 내놓을 가능성이 높다. 이렇게 반전세 물량이 늘어나면, 또다시 순수 전세 물량이 줄어, 순수 전세 가격이 높아질 수 있다.
전월세전환율 2.5%는 전세가격 올리는 트리거 될 수도
위에서 예로 든 반전세(월41만원), 보증부월세(월125만원)시의 월 임차료는 정부에서 정한 전월세전환율 2.5%를 적용했다. 정부는 월세로의 전환시의 임차인의 월세 부담을 줄이기 위해 기존 4.0%였던 전환율을 2.5%로 낮췄다. 부담은 얼마나 줄어들까? 현재 서울 소재 아파트의 시장 평균 전환율을 3.6% 내외이다. 즉, 전세 보증금 1억원을 줄일 때 마다, 대신 월세를 30만원을 받는 구조다. 예를 들어 전세가격 6억원 하는 아파트라면, 전세보증금을 6억원에서 1억원으로 줄이면, 5억원에 대한 3.6%인 월세 150만원을 받는다. 그런데, 전환율 2.5%를 적용하게 되면 월세는 150만원이 아닌 약 104만원으로 줄어든다. 확실히 임차인 입장에서는 월세 부담이 준다.
그런데, 월임대료 150만원/보증금 1억원을 이미 받고 있었던 집주인이라면, 주변 시세가 떨어지지 않는 이상 최소한 동일한 월임대료 150만원/보증금 1억원에 매물을 내놓을 것이다. 이 임대료를 전환율 2.5%로 전세로 전환하면, 전세가격은 8억 2000만원이다. 즉, ‘150만원/1억원을 받기 위해서는 전세가격이 8.2억원은 되어야 한다.’고 임대인들이 생각할 수 있다. 딱 이만큼 전세가격이 높아지는 것은 아니지만, 이런 메커니즘으로 시장 전환율을 무시한 낮은 전환율의 의무 적용은 전세 가격을 높이는 역할을 할 수 있다. 그럼 신규 임차인은 높아진 전세가격에 맞춰 전세를 선택하던가, 월세 부담이 실질적으로 줄어들지 않은 월세에 살아야 하는 상황에 놓이기 쉽다.
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