ADVISORY / Monthly 법률 ISSUE
2020. 08
미국부동산
관련 세금은?
Monthly 해외법률 Issue
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미국 부동산 취득에 관심을 갖는 한국인들이 늘고 있다.
미국의 부동산 세제는 한국과 다른 점이 많아 미국 부동산을 취득할 생각이 있다면 검토 단계부터 관련된 세금에 대해 미리 확인해 보는 것이 좋다. 미국 부동산에 대한 세금을 취득·보유·처분 단계로 나누어 어떤 세금을 부담하게 되며 어떠한 방식으로 과세되는지에 대해 알아보도록 한다.

미국은 주 및 카운티별로 세율 및 과세방식이 다르기 때문에 한국 교민이 가장 많이 거주하는 캘리포니아주를 기준으로 설명한다.
부동산 취득 단계
미국은 한국의 ‘취득세’에 해당되는 세금은 없음
단, 신규주택에 한하여 부동산 ‘거래세(Transfer Tax)’를 매수자가 부담
미국은 한국과 달리 부동산 취득세에 해당하는 항목 자체가 없다. 다만, 37개 주와 워싱턴DC에서 부동산을 거래할 때 ‘거래세(Transfer Tax)’가 부과되는데, 일반적으로 매도자가 부담하는 세금이지만 신규주택에 한하여 취득 시점에 매수자가 부담한다. 거래세는 부동산 거래가격에 거래세율을 곱하여 산정한다. 주와 카운티에 따라 거래세율이 다른데 대부분 1% 미만이다. 캘리포니아 전 카운티에 공통으로 적용되는 기본 거래세율은 0.11%이고 일부 시(LA, San Francisco 등)에서 추가거래세(0.11~1.5%)를 부과한다.
부동산 보유 단계
부동산 취득가액 또는 취득 시점의 감정가액을 기준으로 ‘재산세(Property Tax)’가 부과되며, 재산세율은 보통 1~1.5% 수준이지만 2%가 넘는 주·카운티도 있음 (주 및 카운티별로 차이가 큼)
‘특별개발세(Special Assessment Tax)’가 주택가격의 0.3~0.8% 가량 별도로 부과될 수 있음
미국 부동산을 보유하게 되면 한국에 거주하더라도 미국에 ‘재산세(Property Tax)’를 납부해야 한다. 재산세는 취득가액 또는 취득시점의 감정가액에 재산세율을 곱하여 산정한다. 캘리포니아에서는 취득가격이 과세평가액(Assessed Value)이 되며, 과세평가액에 재산세율을 곱하여 재산세를 산출한다. 캘리포니아의 재산세율은 대략 1.2%인데 여기에는 캘리포니아 전 카운티에 공통으로 적용되는 기본세율(General Tax Levy) 1%에 본인이 보유한 주택이 소재한 지역의 공공시설(학교, 도서관, 안전시설 등)의 운영을 위한 Local Tax 세율 약 0.2%(지역에 따라 0.1~0.3% 정도)가 더해진 것이다. Proposition 13이라는 주 법에 의하여 재산세율을 마음대로 인상할 수 없고 (기본세율은 1%가 한도이며 Local Tax 세율 인상은 주민투표 필요) 과세평가액도 매년 2%까지만 올릴 수 있기 때문에 재산세는 오르더라도 아주 조금씩만 오른다.
기본적인 재산세와 별도로 특별개발세(Special Assessment Tax)가 부과되는 주택인지 살펴보아야 한다. 새로운 주택 단지를 개발할 때 공공시설 조성을 위해서 먼저 시에서 채권을 발행하여 개발비용을 충당하고, 이후 약 20~40년간(채권 만기에 따라 다름) 해당 단지의 주택 보유자에게 특별개발세라는 명목으로 이 비용을 지불하게 한다. 캘리포니아에는 Mello-Roos Tax라고 부르는 특별개발세가 있는데 적용되는 주택 보유자는 주택가격의 약 0.3~0.8%를 기본 재산세에 추가로 부담한다. 캘리포니아에서도 한인들에게 인기가 많은 Irvine 시에는 상대적으로 신축 단지들이 많아 Mello-Roos Tax가 부과될 가능성이 높다.
캘리포니아의 재산세는 주택 취득가격의 약 1.2% 수준이다. Mello-Roos Tax가 추가로 부과되는 지역의 주택이라면 0.3~0.8% 정도가 더해져 최종 주택 보유세는 취득가격의 1.5~2% 정도가 된다. 주택가격 100만불(약 12억)짜리 집을 취득하면 1년에 보유세가 최대 2만불(약 2,400만원)이 될 수 있다는 의미다.
부동산을 임대하여 임대소득이 발생했다면 ‘연방 및 주 소득세(Income Tax)’를 납부해야 함
연방 소득세율은 10~37%, 캘리포니아 소득세율은 1~13.3%
미국 부동산을 취득한 후 거주하지 않고 임대하여 임대소득이 발생하면 한국에 거주하고 있더라도 미국에 연방 및 주 소득세(Income Tax)를 납부해야 한다. 소득에 따라 연방 소득세율은 10~37%, 캘리포니아의 소득세율은 1~13.3%이다. 참고로 Washington, Texas, Florida를 비롯한 7개 주는 주 소득세가 없다.
캘리포니아에 거주하며 부부합산 방식으로 소득신고를 하는 경우 합산 소득이 10만불 이라면 임대소득에 대해 연방 소득세율은 22%, 캘리포니아 소득세율은 8% 구간이 적용된다.
부동산 관련 세제 혜택
<투자용 주택에 대한 세제 혜택>
투자용(임대용) 주택을 처분하고 새로운 주택 취득 시 양도소득세 납부를 이연 가능 (1031 Exchange)
미국 연방소득세법상의 혜택인 1031 Exchange는 주택을 취득한 후 거주하지 않고 투자용(임대용)으로 보유하고 있는 주택에 한하여 적용된다. 주택을 처분한 뒤 같거나 더 비싼 주택을 취득하는 경우 새로 취득한 주택을 처분할 때 까지 양도소득세 납부를 이연 시킬 수 있도록 해주는 제도이다. 기존 주택 처분 후 45일 이내에 새로운 주택을 지정하여야 하며, 180일 이내에 거래가 완료(Closing)되어야 한다.
<직접 거주하고 있는 주택에 대한 세제 혜택>
주택담보대출 이자 (Mortgage Interest) 를 공제 (최대 75만불에 대한 대출이자 한도)
납부한 재산세 공제 (주·지방정부에 기 납부한 세금 총 1만불 한도)
Homeowner’s Exemption을 신청하면 과세평가액 7천불 인하 (재산세 감면 효과)
55세 이상인 경우 이사 가더라도 기존에 내던 재산세 유지 가능 (Proposition 60/90)
미국 연방소득세법은 직접 거주하고 있는 주택에 대해 양도소득세 비과세 혜택 이외에도 소득공제 혜택을 마련해놓고 있다. 먼저 대출 금액 75만불에 대한 이자를 한도로 주택담보대출 이자를 공제해준다. 대출이자를 4%로 계산 시 1년에 최대 3만불 까지 공제 받을 수 있다는 뜻이다. 재산세와 관련된 세제 혜택도 있다. 주정부 및 지방정부에 납부한 세금을 공제해주는 항목을 활용하여 기 납부한 재산세에 대해 연간 1만불 까지 공제 받을 수 있다. 소득이 10만불인 사람이 주탁담보대출 75만불을 받았고 1년간 납부한 재산세가 1만불인 경우 주택담보대출 이자 및 기 납부 재산세에 대한 소득공제를 적용해보면 대출이자 공제 3만불, 재산세 1만불 공제를 적용 받아 과세표준이 10만불 에서 6만불로 낮아진다.

캘리포니아 주정부 차원에서 제공하는 세제혜택도 있다. 직접 거주하고 있는 주택에 대해 Homeowner’s Exemption이란 것을 신청하면 과세평가액을 7천불 낮추어 주어 재산세가 낮아지는 효과를 누릴 수 있다. 만약 55세 이상이라면 살던 집을 팔고 가격이 같거나 낮은 집으로 이사를 가는 경우 기존에 내던 상대적으로 낮은 재산세를 그대로 낼 수 있도록 해주는 제도(Proposition 60/90)를 활용할 수도 있다. 주택 취득가격이 재산세 산정 기준이 되는데다가 주정부에서 매년 주택 평가액을 올릴 수 있는 한도가 2%이므로 주택을 매수하고 오랫동안 거주하면 상대적으로 낮은 재산세를 내게 되는데 55세가 넘어 새로운 집으로 이사를 갈 때 기존 재산세를 계속해서 적용 받을 수 있는 것은 큰 혜택이다. 다만 오렌지 카운티, 로스앤젤레스 카운티 등 캘리포니아의 10개 카운티 내에서 이사를 가는 경우에만 가능하다.
한국 거주자라면?
취득 단계 : 취득 시 국내에 신고·납부해야 하는 세금 없음
보유 단계 : 임대소득 발생 시 다음해 5월 종합소득세 신고·납부
처분 단계 : 양도소득 발생 시 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내 양도소득세 예정신고·납부
만약 세법상 한국 거주자라면 미국에 관련된 세금을 모두 납부했더라도 한국 국세청에 별도로 신고·납부하는 것을 잊으면 안된다. 미국 부동산 취득 단계에서는 신고·납부할 것이 없다. 해외에 보유한 부동산은 세대당 주택 계산에 포함되지 않기 때문에 종합부동산세 등 국내 보유세에 영향을 주지 않고 국세청에 별도로 신고·납부할 보유세도 없다. 하지만 미국 부동산을 취득 후 임대를 주어 임대소득이 발생했다면 임대소득이 발생한 다음해 5월 종합소득세 신고·납부를 해야 한다. 또한 미국 부동산을 처분하여 양도소득이 발생했다면 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내 양도소득세 예정신고·납부를 해야 한다. 임대소득과 양도소득 모두 미국에 납부한 세금에 대해서는 외국납부세액공제를 받을 수 있으므로 국내에 세금 신고·납부 시 미국에 기 납부한 세금 만큼은 차감 받을 수 있으나 한국의 세율이 높다면 차액만큼은 납부해야 한다.

한국거주자는 미국 부동산 임대소득 및 양도소득에 대해 국세청에 추가로 신고·납부하는 것 이외에 외국환거래법상 해외부동산 취득 신고와 해외부동산 취득보고서·수시보고서·처분보고서를 제출하는 것을 놓치면 안된다. 또한 미국 부동산을 처분하면 외국환거래법상 원칙적으로 매각대금을 국내로 회수해야 한다.
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