ADVISORY / Monthly 법률 ISSUE
2020. 07
공유 부동산
FAQ
Monthly 법률 Issue
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부동산을 공동으로 투자를 하거나 절세의 목적으로 공유지분으로 나누어 소유하는 경우가 있다. 또는 상속으로 인하여 공유로 소유하고 있는 경우도 있다.

공유부동산은 단독으로 소유하고 있는 부동산과는 관리나 처분 등에서 차이가 있는데, 이와 관련하여 자주 문의가 들어오는 질문 위주로 정리해 보았다.
공유 부동산의 보존과 관리
Q. 삼남매가 3분의1 지분으로 공동소유하고 있는 토지가 있습니다. 그런데 어느 날 여동생이 단독으로 자신의 지인에게 토지를 마음대로 빌려 주었습니다. 이 경우에는 어떻게 해야 하나요?
민법
제265조 (공유물의 관리, 보존)
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
공유물의 관리행위란 공유물의 처분이나 변경에 이르지 아니하는 정도로 공유물을 이용, 개량하는 행위를 말한다. 공유물의 임대행위가 대표적이며, 임대차 계약을 해지하는 것도 관리행위에 해당한다.
공유물의 보존행위란 공유물의 멸실, 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적, 법률적 행위를 말한다. 공유물 수리, 불법 점유자에 대한 건물철거 청구 등이 이에 해당한다.
따라서 여동생이 단독으로 임대차 계약을 체결을 한 것은 과반수의 찬성을 얻지 못한 공유물의 관리행위로 효력이 없으며, 임대차 계약을 체결한 임차인 역시 다른 공유자의 추가 동의가 없는 한 적법한 점유로 보기는 어렵다.
공유 부동산의 처분
Q. 공유지분으로 보유 중인 토지를 현금화하고 싶습니다. 이 경우엔 어떻게 해야 하나요?
민법
제263조 (공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)
공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.
제264조 (공유물의 처분, 변경)
공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
제268조 (공유물의 분할청구)
① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.
제269조 (분할의 방법)
① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.
② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
공유자는 자신의 지분만큼은 언제든지 자유롭게 처분할 수 있지만 공유 부동산 자체는 모든 공유자의 동의 없이는 처분할 수 없다.
지분이나 부동산의 처분 외에 공유 부동산 자체를 분할할 수도 있으나 분할 제한 면적 등 관계 법령에 저촉되어 분할이 불가능할 경우 어느 한 공유자의 단독 소유로 하기로 하는 분할 협의도 가능하다.
공유물 분할에 협의가 어려운 경우 법원에 분할을 청구할 수 있는데, 이를 공유물분할청구의 소라 한다. 현물 분할이 원칙이나 분할이 어려운 경우에는 경매절차를 진행하여 매각대금을 지분에 따라 나누게 할 수도 있다.
공유지분의 현금화의 방법은 지분 자체의 처분, 모든 공유자의 동의 하에 부동산 자체의 처분, 공유자 간 분할 협의를 통하여 지분에 상응하는 현금을 다른 공유자로부터 받는 방법 등을 고려할 수 있다. 지분 자체의 처분이 어렵고 공유자간 협의도 어려울 경우 공유물분할청구의 소를 통한 분할 혹은 현금화도 가능하다.
공유 부동산의 경매_공유자 우선매수권
Q. 상속으로 받은 공유 부동산 중 남동생의 지분이 세금 체납으로 인해 공매 절차가 진행되고 있습니다. 이 경우 해당 토지의 공유자인 제가 할 수 있는 조치가 있을까요?
민사집행법
제140조 (공유자의 우선매수권)
① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.
③ 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.
공유자의 우선매수권을 인정해 주는 이유는 공유자는 공유물 전체를 이용, 관리하는데 있어서 다른 공유자와 협의하여야 하는 등으로 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하기 때문이다.
공유자가 우선매수신고를 하면 최고가매수신고 가격과 동일한 가격으로 우선하여 경락을 받을 수 있다.
다만, 공유자의 우선매수권이 인정되지 않는 경우가 있는데, 공유물분할청구의 소에 따른 경매나 공유물 전부에 대한 경매는 공유자에게 우선매수권이 없다.
남동생의 지분에 대하여 공매가 개시된 경우라면 최고매수신고가격과 같은 가격에 매수하겠다는 의사표시를 하여 남동생의 지분을 매입할 수 있다. 매입 여부는 자유지만 상속인들이 공유하던 부동산에 제3자가 공유자로 들어오게 되면 공유물분할청구나 소송 등의 문제가 추가로 발생할 가능성이 높아지므로 매입 여부를 신중히 검토할 필요가 있다.
<알아두세요>
부동산의 공유자들은 공유물의 관리나 보전 방안에 대한 합의사항을 문서로 작성해 두면 좋다.
공유물 관리에 과반수 결의를 요하는 민법 제265조 규정은 강행규정이 아니기 때문에 공유자 간에 이와 다른 관리방법(공유자 모두의 동의를 요하게 한다거나 또는 공유자 1인이 단독 관리하도록 하는 등)을 정하는 것도 가능하다.
부부 공동명의의 부동산에 관한 임대차계약을 체결할 경우에는 별다른 약정이 없다면 과반수의 동의가 필요한데, 50%의 지분으로 각 나눈 경우에는 공유하고 있는 다른 배우자의 위임장 없이 임대차 계약을 체결하게 되면 유효한 계약이 될 수 없으므로 주의한다.
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