ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2020. 06
코로나가 쏘아올린
상권의 변화
Monthly 부동산 Issue
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생활 방식과 소비 패턴에 큰 변화를 갖고 온 코로나

코로나와 함께 시작한 2020년. 추운 겨울을 지나 30도가 넘는 초여름이 왔지만 코로나의 기세는 꺾일 줄 모르고 있다. 이제 마스크는 스마트폰같은 필수품이 됐고, 처음 만나는 비즈니스 미팅 자리에서도 가벼운 목례가 악수를 대신한다. 생각도 하지 못했던 일들이 이제는 당연한 일이 됐다. 코로나 예방을 위해 생겼던 생활의 변화들이 ‘뉴노멀(New Normal)’이 된 것이다.

새로운 기준이 생기게 되면 그에 맞춰 세상도 변한다. 생활 방식과 소비 패턴의 새로운 기준도 상권 변화에 큰 영향을 미칠 수 밖에 없다. 최대 관광지였던 ‘명동의 적막함’이 예견하기 힘든 변화였다면, ‘핵심오피스상권의 굳건함’은 코로나로 오히려 증명이 됐다. 코로나가 만들어 낸 상권의 변화는 어떻게 진행 중일까?
관광객 Oriented → 내국인 Basis
명동, 인사동, 강남역, 가로수길, 홍대 등은 서울의 대표적인 관광지이자 광역상권들이다. 코로나 초기, 사람들의 발길이 뚝 끊기면서 모든 상권들은 큰 어려움을 함께 겪었다. 관광객 비중이 유난히 높은 명동, 인사동은 여전히 거리가 텅 빈 느낌이지만, 강남역, 가로수길, 홍대 등 관광객도 많이 찾지만 내국인 비중이 높은 상권들은 이미 과거의 활기를 빠르게 되찾아가고 있다. 과거와 다른 모습이 있다면 모두 마스크를 쓰고 있다는 차이 정도다.
코로나로 하늘길이 막히면서 관광객에게만 지나치게 치중했던 상권이 크게 어려운 것은 어쩔 수 없는 일일 것이다. 하지만 왜 그 곳을 내국인들은 잘 찾지 않았었는지 생각해 볼 필요가 있다. 결국은 다양한 즐길 거리는 없고 쇼핑에만 치중된 상권의 한계에 있다고 할 수 있다. 명동이나 인사동 가까이 있으면서 최근 ‘힙지로’로 떠오는 을지로로 사람들의 발길이 계속 이어지는 이유는 결국, 먹고 마시고 사진 찍고 물건을 사는 다양한 재미가 있기 때문이 아닐까? 명동이 이러한 다양성을 찾기는 쉽지 않아 보인다. 임대료가 브랜드 매장이 아니면 들어 갈 수 없는 수준이기 때문이다. 하늘길이 열리면 명동도 다시 발 디딜 틈 없는 관광지의 옛 명성을 찾겠지만, 결국 코로나 시대의 경쟁력 높은 상권이란, 내국인에게 충분히 매력적이어서, 관광객도 찾게 되는 상권일 것이다.
거주지 중심 → 오피스 중심
코로나가 바꿔 놓은 일상의 변화 중 하나는 단연 언택트(Untact)로의 보다 빠른 이전이라고 할 수있다. ‘만나지 않고 할 수 있는 것은 굳이 만나지 않고 한다‘라는 것이 가능했던 것은 IT기술이 이를 뒷받침해줬기 때문이다. 학교 개학이 늦어지니 온라인 개학을 먼저 했었고, 전원 출근 대신 순환 재택 근무를 하는 회사들도 생겨났다.
자녀들이 등교를 하지 못하자 자녀들이 등교한 후 친구와 함께 먹던 점심과 커피를 하지 못하게 됐고, 이는 동네 상권을 더 악화시키기도 했었다. 반면 ‘판교’와 같이 재택 근무 비중이 유난히 높은 곳이 아닌, 도심, 강남, 여의도 등 핵심 오피스 상권은 저녁 회식은 줄었지만 탄탄한 점심 장사를 바탕으로 그 타격이 상대적으로 덜 했었다. 이제 다시 순차적으로 학교를 가기 시작했기에 거주지 중심의 상권도 본연의 모습을 빠르게 되찾을 수 있을 것이다. 하지만, 거주지 상권은 상권의 특성상 성장 가능성이 낮다. 대부분의 음식과 상품은 배달이 되고, 한 끼의 식사와 한 잔의 커피를 마실 때도, 조금 멀더라도 좀 더 좋은 곳에서 친구와 함께 하고자 하는 욕구는 더 커졌기 때문이다. 반면 오피스 상권은 직장인이 밀도 높게 상주하며, 한정된 시간 내에 상권 내에서 소비를 해야 하기에 안정적이고 점진적인 발전도 기대할 수 있다. 향후 상가 투자 시에도 거주지 중심 상권보다는 오피스 중심 상권에 더 관심을 갖을 필요가 높다.
유흥 상권 → 다이닝 상권
또 하나의 변화로 유흥 상권은 지고, 다이닝 상권이 뜰 가능성이 더 높아졌다는 것이다. 유흥 상권은 각종 유흥주점에서 법인카드를 사용하지 못하는 이른바 ‘법인카드의 클린카드화‘ 및 접대 문화의 변화를 겪으면서 과거에 비해 상권의 위상이 이미 약해졌다. 이번 코로나 사태로 각종 유흥주점 및 노래방 등의 이용객은 장기적으로도 감소할 것으로 보여, 유흥 상권의 상권 경쟁력은 더욱 낮아질 것으로 보인다.
반면, 배달 안되는 음식이 없는 시대에 살고 있지만, 다양한 먹거리와 마실 거리를 사진으로 멋지게 인증할 수 있는 다이닝 상권은 계속 발전할 것이다. 이러한 다이닝 상권은 기본적으로 임대료가 비싼 대로변보다는 지하철 접근성이 뛰어난 골목 상권 중심으로 형성된다. 이런 의미에서 성수동상권과 을지로상권은 계속 발전할 가능성이 높다. 성수동상권은 주변에 지식산업센터 등 오피스 공급이 계속되고 있고, 을지로상권은 핵심오피스권역인 도심(CBD, Central Business District)에 붙어 있어 오피스 상권으로서의 강점도 갖고 있기 때문이다.
판매 매장 → 체험 매장
코로나가 발생하기 전부터 이미 오프라인 시장은 온라인 시장으로 빠르게 대체되고 있었다. 코로나 사태는 이러한 온라인 시장으로의 재편 속도를 가속화하는 촉매로 작용했다. 많은 브랜드 기업들은 이제 더 이상 지역마다 매장을 오픈해야 한다고 생각하지 않는다. 반대로 매장의 수를 과감하게 줄이고, 브랜드가 추구하는 가치관을 고객이 직접 경험할 수 있는 체험 매장에 더욱 공을 드리고 있다. 판매 중심 매장에서 체험 중심 매장으로 매장의 형태가 변하게 되면 △매장의 수는 급격하게 줄고 △매장 한 개의 크기는 훨씬 넓어지고 △체험 매장 끼리 모이게 된다. 특히, 거리 두기와 쾌적한 체험을 선사해 주기 위해 체험 매장의 크기는 점점 대형화 될 가능성이 높다.
이러한 체험 매장으로의 전환은 유동인구가 풍부하고 홍보 효과도 큰 ‘강남대로‘와 같은 특정 대로변 상권을 더욱 발전시킬 수 있다. 반면 그렇지 못한 대부분의 대로변 상권은 브랜드 판매 매장의 이탈로 공실 발생이 늘면서 어려움을 겪을 것으로 보인다. 대로변은 매장 면적이 넓고 임대료도 높아 브랜드 매장이 아니면 감당하기 어렵기에, 한 번 발생한 공실은 장기화 되고, 장기화된 공실은 주변 상가의 활력도 떨어뜨릴 수 밖에 없다. 즉, 체험중심으로의 매장 변화는 몇몇 대로변 상권 및 핵심 상권에는 호재가 될 수 있으나, 그렇지 못한 대부분의 대로변 상권에는 장기적인 악재가 될 수 있다. 그러니, 대로변 물건만 고집하기보다는 오피스 상권과 가깝고, 내국인들이 많이 찾는, 다이닝 중심의 다양한 체험을 할 수 있는 골목 상권에 대한 관심도 필요하다.
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