ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2020. 04
신규분양 바뀐청약제도
살펴야 당첨확률UP
Monthly 부동산 Issue
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최근 2년간 청약제도의 세부 내용이 계속 바뀌면서, 청약시장에 희비가 엇갈리고 있다. 변경 내용을 제대로 이해하지 못해, 부적격 당첨자로 당첨이 취소되는 사례가 대표적이다. 변경된 청약 제도에서 주의 할 점을 살펴보자.
가점제 강화, 부적격당첨 증가로 실질커트라인 하락,
가점여부 사전 점검 필수
부적격 당첨자로 실제 가점커트라인 대폭 하락
최근 무주택자에 청약제도가 유리하게 바뀌면서, 가점을 높이는 것이 청약 당첨의 핵심포인트가 됐다. 하지만 최근 청약가점 기준을 잘못 이해하는 등 다양한 원인으로 당첨 취소 사례가 속출하고 있다. 취소 비중도 전체 당첨자 중 최대 30%에서 보통 10~15%에 달한다. 이 때문에 최종 가점커트라인은 최초 당첨자 발표 때보다 10점 이상 떨어지는 경우도 생긴다. 인기지역의 가점 커트라인이 70점대에서 부적격당첨자로 인한 예비당첨을 포함할 경우, 실제 가점은 무려 50 ~ 60점대로 하락하는 사례가 있다. 부적격당첨 실사례를 보면, 주로 부양가족기준을 잘못 이해한 경우가 많다. 관련 내용을 살펴보자.
해외 체류 등으로 인한 부양가족수 제외 빈발
올해 초 국토부는 해외에서 90일 이상 체류해, 같이 동거하지 않은 가족을 부양가족 가점에서 제외했다. 이 때문에 분양단지별로 부적격당첨자가 속출하고 있다. 자녀의 경우 90일을 초과해 해외에 체류하는 경우, 부모 등 직계존속의 경우 최근 3년 이내 계속해서 90일 이상 해외나 요양시설에 체류하면 부양가족 가점을 받을 수 없다. 자녀는 군복무를 제외하고 장기 해외여행이나, 유학의 경우, 부모나 조부모 등 직계존속 또한 해외체류하거나, 요양시설에 장기입원하는 경우 부양가족으로 보지 않아 주의해야 한다. 해외체류 여부는 출입국관리기록이 기준이 되고 있어, 청약 전에 출입국기록을 발급받아 미리 점검하면 도움이 된다.
부모 등 직계 존속이 일정 규모 이상 주택보유시 부양가족 가점 제외
2018년 청약제도 개편 전까지 3년 이상 주민등록상 같은 가구로 살고 있는 본인과 배우자의 직계존속(부모 또는 조부모)는 주택이 있더라도 부양가족 가점을 받을 수 있었다. 하지만 제도변경으로 본인과 배우자의 부모 중 한 분이 소형저가주택보다 큰 규모의 주택을 소유한 경우, 부모 모두 부양가족 가점산정에서 제외하고 있다. 소형저가주택은 입주자모집공고일 현재 전용면적 60㎡ 이하로 주택가격이 8천만 원(수도권은 1억3천만 원) 이하인 주택이다. 만약 부양 중인 부모가 소형저가주택(분양권 포함)을 보유할 경우, 주택을 소유하지 않는 것으로 보아 부모 모두 부양가족으로 인정된다. 주의할 점은 부양 중인 직계존속인 부모(또는 조부모)의 주택 소유와 상관없이, 세대주와 세대원 (직계존속을 제외한 배우자, 자녀 등)이 주택이 없을 경우 무주택세대로 청약시 인정된다.
위장전입은 전수조사로 걸러내
가점제 시행 초기 따로 사는 부모를 전입신고해, 부양가족 가점을 늘릴 수 있다는 부작용이 우려됐다. 그동안 분양회사에서 이를 걸러내는 것이 거의 불가능해 위장전입으로 가점을 늘리는 경우가 적지 않았다. 하지만 2018년 이후 국토부에서는 위장전입 사례를 실사해 당첨을 취소하고 있다. 실제로 2019년 분양된 위례포레자이 등 인기 단지에서 위장전입사례가 여러 건 적발됐다. 국토부는 위장전입 뿐 아니라, 특별공급관련 임신진단서 위조, 장애인 부양 등과 함께 대리계약을 통한 청약통장불법전매 (분양권 불법전매) 등도 전수조사를 통해 가려내고 있다.
재당첨 위반시 당첨 취소,
신혼부부특별공급 신청때 배우자 주택소유 경험 따져야
부적격당첨 원인 중 가점오류 다음으로 많은 것이 재당첨 제한 위반이다. 청약당첨이 확정된 경우, 다시 청약해 재당첨이 되려면 경우, 당첨일로부터 일정기간이 지나야 한다. 재당첨 제한 기간은 서울수도권 내 과밀억제권역은 당첨일로부터 전용 85㎡이하 5년, 85㎡초과 3년이다. 과밀억제권역이 아닌 경우 85㎡이하 3년, 85㎡초과 1년으로 재당첨금지기간이 짧다. 하지만 재당첨금지기간 외에 다른 조건도 있어 미리 살펴야 한다.
특별공급 청약당첨은 일생에 단 한번, 재당첨 불가
신혼부부, 다자녀, 생애최초 등 특별공급은 일생에 단 한번 주어지므로 한번 당첨되면, 향후 어떤 형태로든 특별공급 재당첨이 불가능하다. 또한 투기과열지역이나 청약과열지구는 세대주만 청약이 가능한데, 세대주와 배우자가 함께 청약해 동시에 당첨될 경우 부적격당첨으로 처리돼 주의해야 한다. 이럴 경우 부부 중 청약통장가입기간이 긴 사람을 세대주로 미리 변경해 청약하는 것이 좋다. 단 세대주 변경은 청약 공고일 하루 전까지 해야 한다. 특별공급 중 신혼부부특별공급은 부적격당첨사례가 상대적으로 많다. 과거 결혼전 배우자가 주택소유 경험이 있을 경우 당첨되더라도 부적격당첨으로 여겨진다. 신청 전에 이를 반드시 확인해야 한다. 이밖에 특별공급은 각 유형별로 세부내용이 까다로워, 사전에 해당 조건을 잘 파악할 필요가 있다.
투기과열지구에 재건축이나 재개발 대상 주택 한 채를 가진 경우, 청약시 주의해야
투기과열지구내 재건축이나 재개발 주택 1채를 가진 사람이 청약당첨이 될 경우, 당첨일로부터 5년 내에 재건축 사업이 추진돼 관리처분계획인가를 받게 되면, 재건축분양 대신 현금청산을 해야 한다. 재건축/재개발 관리처분계획인가시 동호수가 배정되어 청약당첨으로 간주되기 때문이다. 반대로 투기과열지구내 관리처분계획인가를 받은 재건축 재개발 1주택 소유자는 관리처분계획인가일 이후 5년간 신규분양이 불가능해 주의해야 한다.
1주택 당첨자는 입주가능시기 이후 6개월내 기존 주택매각해야
현재 청약제도는 무주택자와 1주택 소유자에게만 1순위를 부여하고 있다. 더욱이 1주택 소유자는 청약 당첨이 될 경우, 입주예정일 부터 6개월 내 기존 보유 주택을 매각해야 한다는 조건이 있다. 이에 따라 청약 당첨된 1주택자는 신규분양아파트 입주 전에 기존 주택 소유권 처분 조건을 승낙하고, 입주예정일 이전에 처분계약을 신고하거나 계약서 검인을 받아야 한다. 이 절차 이후에도 입주가능일로부터 6개월 이내 기존 주택 매각을 완료해 소유권을 완전히 넘겨야 신규아파트 입주가 가능하다. 만약 시장 상황으로 집을 팔지 못하면, 분양계약만 해지되고, 벌금 같은 규제는 받지 않는다. 단, 고의로 매각하지 않으면, 벌금 등의 제재가 가해진다.
개별 단지의 청약공고는 핵심정보이자 가이드, 반드시 꼼꼼히 살펴야
분양하는 건설사에서 발표하는 청약공고는 중요한 청약가이드이다. 해당 단지의 면적과 세대별 타입, 세대수 등 규모와 함께 청약조건과 일정이 상세히 기재돼, 청약 전에 반드시 살펴야 한다. 물론 청약 공고 발표전에 신문기사, 건설사홈페이지 등에서 파악한 핵심내용에 맞춰 세대주 변경 등 청약자격을 미리 준비하는것도 필요하다. 이후에 발표된 청약 공고는 꼼꼼히 숙지하고, 이해가 부족한 부분은 분양회사 모델하우스에서 상담을 받는 것도 중요하다. 이를 통해 반드시 청약자격과 청약전략을 미리 준비할 필요가 있다. 앞서 언급한 대로 최근 부적격당첨자가 많아 가점이 낮아진 사례가 빈발하고 있다. 가점이 상대적으로 낮을 경우라도 청약공고를 살펴, 인기가 낮은 타입을 공략하면 당첨확률을 높일 수 있다. 청약자격 등의 적정성 여부나 의문점은 새로운 청약사이트인 청약홈(applyhome.co.kr)을 활용하면 도움이 된다.
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