ADVISORY / Monthly HOT ISSUE
2020. 03
공실 걱정 없이
월세(?) 받는 대안
Monthly HOT ISSUE
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· 정부 규제를 피한 풍선효과, 이제는 오피스텔?

· 임대료 올리기 어려운 오피스텔, 텅텅 비기 시작하는 상가

· 공실 걱정 없고, 임차인 관리 안해도 월세가 들어온다고?

· 리츠, 그 중에서도 미국에 상장된 해외 리츠

· 꾸준한 인컴을 위한 필수 전략: ETF를 통한 월배당 포트폴리오
정부 규제를 피한 풍선효과,
이제는 오피스텔?
아파트 가격 상승이 좀처럼 진정되지 않으면서 정부 정책은 점점 강력해 지고 있습니다. 핀셋 규제로 시작했으나 반복적 가격 상승과 규제 지역을 피한 풍선효과가 이어지며 규제 지역도 연일 확대되고 있습니다. 마용성(마포,용산,성동)에서 시작해 수용성(수원,용인,화성)을 지나 안시성(안산,시흥,화성)으로 달려가는 모양새입니다. 이런 아파트 투자 지역의 풍선효과 못지않게, 아파트에 대한 강력한 대출 규제, 세금 부담 증가 등을 피한 오피스텔, 상가 등 투자처의 풍선효과도나타나고 있습니다.
분양 오피스텔이나 분양 상가는 청약 통장도 필요 없고 비교적 소액으로 투자할 수 있습니다. 이런 이유로 많은 사람들이 안정적 임대 수익이 보장된다는 말만 믿고 분양 받는 경우가 많습니다. 기대수명이 길어지면서 매달 꼬박꼬박 월세가 들어오는 삶이 필요했는데 마다할 이유가 없어 보입니다. 하지만, 소액 투자가 가능한 분양 오피스텔이나 분양 상가가 성공적인 투자로 이어지는 경우는 많지 않습니다. 우선, 부동산에서 발생하는 수익은 시세차익과 임대수익 두가지인데, 시세차익 기대가 쉽지 않습니다. 시세차익은 발생하지 않아도 좋고, 안정적 임대 수익만 나와도 어디냐?라는 생각으로 투자했다고 해도 최근의 시장 상황은 결코 녹록하지 않습니다.
임대료 올리기 어려운 오피스텔,
텅텅 비기 시작하는 상가
시세차익 기대가 왜 어려워졌을까요? 오피스텔, 상가와 같은 수익형부동산의 가치는 결국 △임대료와 △기대수익률에 따라 결정됩니다. 임대료가 올라가면 가치가 올라가니 시세차익을 기대할 수 있습니다. 시장의 기대수익률이 떨어져도 시세차익을 기대할 수 있습니다. 하지만, 장기간 저금리가 지속되면서 세전 기대수익률이 4.0% 수준까지 이미 떨어져있어, 정책 금리를 추가로 인하한다고 해도 기대수익률의 추가 하락에 따른 시세차익 기대는 쉽지 않습니다.
‘오피스텔’의 임대료는 지역별로 거의 고정돼 있습니다. 주변에 신축 오피스텔 공급도 계속 이어지고 있어 노후화된 오피스텔의 임대료는 오히려 떨어집니다. 가치가 떨어진다는 얘기입니다. 오피스텔을 분양하면서 주변 아파트 가격에 비해 가격이 낮으니 향후 많이 올라갈 수 밖에 없다는 얘기는 ‘거짓’입니다. 소형 오피스텔은 수익형부동산으로 아파트와 같은 거주용부동산과 시장 수요가 완전히 다릅니다. 광교신도시의 경우, 아파트 가격은 2013년부터 현재까지 천정부지(약 170%) 로 상승했으나, 그 옆에 있는 오피스텔 가격은 같은 기간 10%도 채 오르지 못했습니다.
그나마, 오피스텔은 상가에 비해 나은 편입니다. 오피스텔은 임대료를 올리기는 어렵지만 공실도 잘 발생하지 않습니다. 즉, 안정적 임대수익은 기대할 수 있습니다. 반면, 상가의 공실은 연일 증가하고 있습니다. 좋은 자리는 좋은 자리 대로 비싼 임대료를 버티지 못한 임차인이 나가면 몇 년간 후속 임차인을 못 찾는 경우도 많습니다. 입지가 안 좋으면 안 좋은데로 주변 공실 증가로 임차인 구하기가 더 어렵습니다. 이런 공실의 증가는 모바일 쇼핑의 증가에 따른 오프라인 매장의 수요 감소 등 메가트렌드와 연결돼 있어 향후에도 상가의 공실률은 더 증가할 가능성이 높습니다. 그만큼 상가 투자를 통한 안정적 임대 수익 창출은 어려워져만 가고 있습니다.
공실 걱정 없고, 임차인 관리 안해도
월세가 들어온다고?
2억원 내외로 4.0% 수준의 수익률이 안정적으로 나오는 오피스텔 투자를 대체할 수 있는 수익형부동산은 뭐가 있냐? 라고 하면 대안이 별로 없습니다. 대안이 없다 보니 많은 소액 투자자들이 임차인이 자주 바뀌기는 하나 공실 위험은 작은 오피스텔에 투자합니다. 그리고 이런 오피스텔을 사는 주요 목적은 ‘부동산’ 직접 소유가 아니고, 월세 ‘수익’인 경우가 대부분입니다. 하지만 생각의 프레임만 바꾸면 대안은 있습니다.
리츠, 그 중에서도
미국에 상장된 해외 리츠
리츠는 다양한 부동산을 담고 있는 부동산 투자 회사의 주식을 사는 것과 같습니다. 일반적인 부동산 펀드와 비교하면, 대부분 상장을 한다는 점과 계속 기업으로서 증자 등을 통해서 성장을 추구 할 수 있다는 점이 크게 다릅니다. 한국에서도 작년에 국내 유통 대기업의 다양한 매장을 보유한 리츠의 상장에 많은 자금이 몰리기도 했습니다. 하지만 한국 리츠 시장은 아직 초기 단계로 부동산 섹터의 다양성, 현금 배당 주기 면에서 투자자의 기대 수준이 미치지 못하는 것이 사실입니다.
미국리츠는 미국 국회의 주도로 1960년에 일반 개인 투자자에게도 안정적인 임대 수익과 장기적인 자산가격의 상승을 누릴 수 있는 우량 부동산 투자의 기회를 주자는 아이디어로 도입되었습니다. 이러한 목적으로 만들어졌기 때문에 임대 수익의 대부분을 배당을 하는 규제가 있습니다. 미국의 리츠 운용사들은 분기 혹은 월 배당을 통해 꾸준한 캐시 플로우를 원하는 개인투자자에게 편의성을 제공하고 있습니다. 지금 미국의 퇴직연금 제도인 401K 뿐 아니라, 많은 은퇴자들의 금융 포트폴리오에는 부동산이 이런 리츠의 형태로 담겨 있습니다. 미국에는 도심 지역의 우량 오피스 리츠, 학교 등 교육시설에만 투자하는 리츠, 호텔 리츠, 주거용 아파트 리츠, 물류 창고 리츠, 의료/요양 시설 리츠, 인프라 관련 리츠 등 수 많은 종류의 리츠가 상장되어 있습니다. 한국 투자자 입장에서는 월/분기 배당을 통해 꾸준한 인컴 창출, 그리고 이렇게 확보된 안전 통화인 달러로 효과적인 자산배분을 할 수 있으므로 일석이조의 효과를 기대할 수 있습니다.
꾸준한 인컴을 위한 필수 전략:
ETF를 통한 월배당 포트폴리오
개별리츠를 넘어 보다 폭넓은 자산배분을 지향한다면 ETF를 활용해 달러로 월세(배당)을 받는 투자를 할 수 있습니다.
블룸버그(Bloomberg) 기준 미국 시장에 상장된 월배당 ETF는 456개로, 채권형은 평균 684종목, 주식형은 평균 189종목을 편입하고 있어 주가 급등락이나 배당금 축소 등과 같은 개별 종목 위험을 상대적으로 줄일 수 있습니다. 또한 기본적인 주식, 채권형 뿐만 아니라 세부적으로 배당성장이나 저변동, 고배당, 미국 국채, 우선주 등 여러가지 형태로 상장되어 있어 주식ETF+채권ETF, 고배당ETF+성장주ETF 등의 포트폴리오 형태로 운용할 수 있다는 것 역시 큰 장점 중 하나입니다. 목표 배당 수익률을 정하되 주식/채권 등으로 자산 배분을, 자산 내에서는 ETF를 통해 종목 분산을 통해 안정성을 높일 수 있다는 점에서 포트폴리오 전략은 필수라고 할 수 있습니다.
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