ADVISORY / Monthly 법률 ISSUE
2020. 03
상가건물
임대차보호법 FAQ
Monthly 법률 Issue
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꾸준하고 안정적 수익을 가져올 수 있다는 기대감에 상가건물을 투자하는 사람들이 많다. 그러나 그 수익의 이면에 미처 생각하지 못한 문제들로 고민하는 사람들 또한 많다. 그 중 상가건물임대차보호법과 관련하여 임대인 혹은 임차인과의 갈등이 상당 부분을 차지하고 있는데, 이와 관련하여 문의가 많은 사항에 대하여 정리해 보았다.
10년 계약갱신요구권의 적용범위
Q. 2015년에 계약기간 5년으로 임대차계약을 체결하였습니다. 2018년에 법이 개정되어 10년으로 갱신요구권이 늘어났다는데 2020년에 만료되는 제 임대차계약은 어떻게 되는 건가요?
- 계약기간이 만료되는 시점에 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부에 따라 달라진다.
2018년 10월 16일 상가건물임대차보호법 개정으로 기존의 5년이었던 계약갱신요구권이 10년으로 늘어났으며, 개정법은 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약부터 적용하도록 하였다.
여기서 갱신되는 임대차는 1. 임차인에게 갱신요구권이 없지만 양 당사자의 합의로 갱신이 되는 경우와, 2. 구법상의 5년의 갱신요구권 행사기간이 지나지 않은 경우로 구법상 보장되었던 갱신요구권 행사로 개정법 시행 후 갱신이 되는 경우라 할 수 있다.
2015년의 최초 임대차로부터 5년의 계약으로 구법상 보장된 5년의 갱신요구권을 행사할 수 없는 상황에서는 임대인과 임차인의 상호 합의 하에 갱신계약을 체결하지 않는 한, 개정법상 10년의 갱신요구권 규정은 적용되지 않는다. 만약 상호 합의로 갱신계약을 체결하게 되면 임차인은 최초 계약시점인 2015년으로부터 10년이 되는 2025년까지는 개정법상의 갱신요구권을 행사할 수 있게 된다.
권리금의 지급 주체
Q. 건물을 재건축 하고자 기존 임차인에게 임대차기간이 만료되면 점포를 비워 달라고 하였습니다. 이 경우에 임대인인 제가 권리금을 줘야 하나요?
- 권리금은 임차인과 후속임차인이 주고 받는 것이 원칙이나,
   예외적으로 임대인이 지급해야 할 경우도 있다.
임대인은 임차인의 권리금 회수에 대한 방해행위(현저히 고액의 보증금과 차임 요구, 정당한 사유없이 신규 임차인과의 계약체결 거절 등)가 없다면 권리금 손해배상의무가 없다.
임차인은 3기의 차임 연체나 부정한 방법의 임차 등 임차인의 의무 위반이 없다면 신규임차인으로부터 권리금을 받을 수 있다.
임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 중에 다른 법령에 의하여 철거나 재건축이 이루어지는 경우 또는 임차인과의 임대차계약체결 당시에 철거나 재건축 계획을 구체적으로 먼저 고지 하고 그 계획에 따르는 경우가 있다. 따라서 이미 임차인이 입점해 있는 상황에서 미리 고지한 바 없는 재건축을 이유로 임차인을 내보내야 할 경우에는 예측하지 못했던 재건축으로 인하여 임차인이 후속 임차인에게 권리금을 받을 기회가 없어지게 되었으므로, 임대인이 이에 상당하는 금액을 지급해 주어야 할 가능성이 높다.
갱신요구권과 차임인상
Q. 갱신요구권이 10년으로 늘게 되면, 10년간은 임차인이 잘못이 없는 한 계속 영업을 할 수 있게 해줘야 한다는 건데, 10년 동안 차임 인상도 요구하지 못하나요?
- 차임의 증액의 제한은 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 내의 계약인지, 그 기간이 종료하고
   다시 계약을 체결한 것인지에 따라 다르다.
조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니하게 된 경우에는 장래 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.
증액의 경우 환산보증금 이하의 임대차는 5%를 넘지 못하며, 증액청구에 따른 증액이 있은 후 1년 이내에는 재청구 하지 못한다.
임대인이 임대차기간 중에 차임인상을 요구할 수 있으나, 환산보증금 이하의 임대차의 경우 5% 넘는 차임인상은 효력이 없을 뿐이다. 임차인이 갱신요구권을 행사한 이후 신규임대차의 형식을 취하더라도 그 계약이 갱신의 실질을 가지는 한 종전 임대차의 재계약이라 할 수 없다고 보는 것이 대법원 판례이므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 내이고, 환산보증금 이하의 임대차라면 차임인상의 상한(5%)이 있을 뿐 그 기간 동안 차임 인상을 요구 할 수 없는 것은 아니다.
권리금과 명도의무
Q. 계약기간이 만료되어 점포를 비워주고 나가야 하는 임차인이 자신은 임대인이 정당한 사유 없이 후속임차인과의 계약 체결을 거부하여 권리금을 받지 못했으니 나갈 수 없다고 하고 있습니다. 어쩌면좋을까요?
- 임대인과 임차인의 의무가 서로 동시이행의 관계에 있는지에 따라 다르다.
임대차계약의 종료에 의하여 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금 반환 의무는 동시이행의 관계에 있다.
권리금 회수 방해로 인한 임대인의 손해배상의무는 상가건물임대차보호법에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 원인으로 발생한 것이지 임대차계약의 종료에 의하여 발생한 것이 아니다.
임차인이 임대차계약의 종료를 이유로 임대인이 보증금을 반환할 때까지 점포에서 나갈 수 없다고 주장하는 것은 당사자의 의무가 동시이행의 관계에 있기 때문에 가능하다. 그러나 임대인의 임차인에 대한 권리금 상당의 손해배상의무는 임차인의 목적물 반환의무와 동시이행의 관계가 아니기 때문에 임차인은 권리금을 받지 못했다는 이유로 점포에서 나갈 수 없다고 주장할 수 없다.
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