ADVISORY / Monthly 법률 ISSUE
2020. 03
미국 부동산
취득절차 및 세무이슈
Monthly 해외법률 Issue
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미국은 외국인이 미국 부동산(주택)을 취득하는 것에 법적인 제한을 두고 있지 않다. 다만, 외국인이 주택을 담보로 대출을 받고자 하는 경우 상대적으로 높은 선납금(Down Payment) 비율과 금리를 적용 받으며, 보유 및 처분을 하는 과정에서 미국 국세청인 IRS에서 일정 비율을 원천징수 한다는 점에서는 차이가 있다. 한국 거주자는 미국 부동산의 취득과 관련하여 외국환거래법상 신고ž보고해야 하는 의무가 있고, 해당 부동산으로부터 발생한 소득을 IRS에 신고했더라도 한국 국세청에 별도로 신고해야 한다.
외국인의 미국 부동산 취득
외국인이 미국 부동산(주택)을 취득하는 것은 법적으로 자유로우나, 대출조건 및 세금 원천징수 측면에서 약간의 차이가 있음

1) 대출 조건
미국에서 쌓은 신용(Credit)이 없거나 낮은 외국인의 경우 대출을 받기 위해 일반적으로 집값의
30~50%의 선납금(Down Payment)이 요구되며 금리도 1%p 가량 높음

2) 세금 원천징수
- 미국 IRS는 외국인(세법상 미국 비거주자)이 투자목적으로 보유한 부동산을 임대시 발생한 임대소득의 30%를 원천징수하며,
양도시 매매가의 15%를 원천징수
- 외국인이 거주목적으로 보유한 부동산 양도시 매매가 $300,000 초과 $1,000,000 이하인 경우 매매가의 10%, $1,000,000을 초과하면 매매가의 15%를 원천징수
미국에서 부동산담보대출은 대부분 '모기지 론(Mortgage Loan)'을 의미하며, 줄여서 ‘모기지’라고 지칭
미국인의 경우 선납금(Down Payment) 비율이 적게는 3.5%, 보통 20% 전후
미국 부동산 취득 절차
미국의 부동산 취득을 위한 주요 절차는 다음과 같음

중개인 선택 → 대출 사전승인 → 매물검색 → Offer·Counter-offer·Acceptance → 계약체결
→ 에스크로 오픈 → 대출진행 · 인스펙션 · 소유권 확인 · 감정평가 → 선결조건(Contingency) 확인
→ 대출실행 (에스크로 계좌로 입금) → 매도자에 대금지급/매수자에 소유권이전 → 에스크로 종료
부동산 중개인 (Agent) : 미국의 부동산 취득은 한국인에게 생소한 절차와 규제가 많아 Agent의 자문을 받을 일이 많으므로 해당 지역의 법과 제도에 대해 익숙하고 경험 많은 Agent를 선택하는 것이 중요
대출 사전승인 : 매수자는 은행 또는 모기지회사로부터 신용ž소득 등을 바탕으로 대출(모기지 론) 한도를 알수 있는Pre-Approval Letter를 미리 발급받아야 함 – 이 한도를 바탕으로 매수자가 취득 가능한 주택가격 범위를 정해 매물을 찾고, 마음에 드는 집을 정했을 때 Offer 제출시 첨부하여 제출해야 함
계약체결 : 문서로 Offer, Counter-offer를 주고받는 과정을 거쳐 가격 및 조건에 대한 협상을 하며, 합의점을 찾게 되면 계약체결 후 계약금 송금 – 향후 선결조건(Contingency)이 충족되지 않으면 계약해지 가능
에스크로 (Esrow) : 미국은 안전한 부동산 거래를 위해 중립적인 제3자가 당사자의 계약 이행을 확인한 후 대금과 소유권을 이전해주는 에스크로 제도를 활용. 에스크로 오픈 후 매수자는, 대출 절차를 진행함과 동시에 정해진 기간 동안 인스펙션(Inspection)·소유권(Title) 확인·감정평가(Appraisal)를 통해 선결조건(Contingency)이 충족 되었는지를 확인. 충족시 Contingency Removal 서류에 서명을 하며, 최종적으로 매도자에게 대금지급과 매수자에게 소유권이전이 동시에 이루어지며 에스크로가 종료됨
※ 주별로 에스크로 업무를 에스크로회사, 변호사, 소유권보험회사 등이 담당하여 수행
외국환거래법상 신고·보고 의무
해외부동산 취득 신고
- 해외부동산을 취득하려면 사전에 ‘지정거래외국환은행’을 통해 해외부동산 취득 신고·수리
해외부동산 취득 보고
- 취득대금 송금 후 3개월 이내에 지정거래외국환은행에 『해외부동산 취득보고서』 제출
해외부동산 수시 보고
- 취득 후 2년마다 지정거래외국환은행에 계속 보유사실 입증서류와 함께 『해외부동산 수시보고서』 제출
해외부동산 처분(변경) 보고
- 처분 또는 변경 후 3개월 이내에 지정거래외국환은행에 『해외부동산 처분(변경) 보고서』 제출
해외부동산과 관련된 외국환거래법상의 모든 절차는 외국환은행 한 곳(‘지정거래외국환은행’)을 지정하여 해당 은행을 통해서만 진행해야 함
취득대금 해외 송금시 해외부동산 취득신고서, 납세증명서, 매매계약서, 감정평가서, 대출서류, 매도인 실체확인서류 등을 지정거래외국환은행에 제출해야 함
해외부동산을 처분하는 경우 투자원금 및 이익금을 국내로 회수해야 하며, 국내회수 대신 자금을 다른 용도로 전환하고자 하는 경우 사전에 자본거래 신고 필요
한국 세법상 신고·납부 의무
해외부동산 취득 및 임대 신고
- 해외부동산 취득시 다음연도 종합소득세 신고기간(5월)에 『해외부동산취득및투자운용(임대)명세서』를 국세청(관할세무서)에 제출하여 취득 사실을 신고하며, 임대시 임대 내용을 기재하여 신고
임대소득 및 양도소득 신고·납부
- 해외부동산 임대소득은 다음연도 종합소득세 신고시 다른 소득과 합산하여 신고·납부
- 해외부동산 양도소득은 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부
   동일연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우 다음연도 종합소득세 신고기간에 확정신고·납부
외국납부세액공제 등을 통해 미국에서 납부한 임대소득 및 양도소득에 대한 세금을 이중으로 납부하지는 않음
해외 보유 주택은 다주택자 양도세 중과 목적상 주택수에 포함되지 않음
미국 세법상 신고·납부 의무
재산세 납부
- 보유세 개념으로 주정부 및 지방자치단체에서 과세 (50개주 대표 도시의 중위 실효세율은 1.54%)
임대소득 및 양도소득 신고·납부
- 임대소득은 다음연도에 개인소득세 신고시 다른 소득과 합산하여 신고·납부
- 양도소득도 다음연도에 개인소득세 신고시 다른 소득과 합산하여 신고·납부
미국은 부동산 취득세가 없음
임대소득 및 양도소득 발생시 미국 세법상 비거주자는 미국에서 발생된 소득만 합산하여 IRS에 신고, 거주자(해외거주 미국 영주권·시민권자 포함)는 전세계에서 발생한 소득과 함께 IRS에 신고
양도소득에 대한 연방소득세의 경우 보유기간이 1년 미만이면 일반 소득세율을 적용하고 1년 이상이면 상대적으로 낮은 양도세율을 적용 (또한 주 거주지로 정하고 2년 이상 거주하면 양도세 공제 혜택 있음)
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출처. 미래에셋대우 VIP컨설팅팀
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