ADVISORY / Monthly 부동산 ISSUE
2020. 01
2020년 아파트 시장
전망 및 투자 전략
Monthly 부동산 Issue
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· 저금리 기조로 투자 심리 강해, 12.16대책 이후 관망세로 당분간 상승률 둔화..

· 하반기, 보유세 부담 체감으로, 매수세 위축 안정세 보일 듯..

· 지방 시장 침체 지속, 서울 수도권 시장 수요 집중, 양극화 지속..
저금리 기조로 투자 심리 강해,
12.16대책 이후 관망세로 당분간 상승률 둔화
[ 12.16대책 이후 시장 ] 작년 연말 정부는 대출 규제, 보유세 강화, 양도세 규제 강화 등 포괄적인 내용을 담은 12.16대책을 발표했다. 아파트시장의 기대심리가 높고, 가격급등 중에 전격 발표돼, 서울·수도권 아파트 값은 단기급등을 멈추고 상승률이 둔화되고 있다. 시장은 당분간 관망세를 유지할 것으로 보인다. 이번 대책에 6월 말 까지 한시적으로 조정대상지역내 다주택자의 양도세 중과 배제 조치가 포함됐다. 하지만 대상기간이 6개월로 짧고, 10년 이상 보유자만 해당돼, 매도세가 크게 늘어날 가능성은 높지 않다. 시장은 가격조정이 본격화하긴 당분간 어려울 것 같다. 강력한 대책에도 불구하고, 시장이 본격 조정국면 전환까진 시간이 걸릴 전망이다.
[ 저금리 기조의 영향 ] 이러한 흐름은 저금리 기조의 영향이 예상보다 크기 때문이다. 장기 저금리 추세로 부동자금이 넘치고, 금융 등 대체 투자처가 여의치 않아, 부동산시장에 자금이 몰렸다. 강력한 정책 대응에도 상승 흐름이 이어졌다. 지난 2018년 9.13대책은 강력한 규제였으나, 주택시장은 소폭 안정세에 그친 후 2019년 중반부터 되려 급등세로 전환됐다. 정책 강도가 높아도, 부동산에 대한 기대 심리가 워낙 강하기 때문이다. 과거의 두 차례 조정국면을 보면, 1998년은 외환위기, 2008년은 글로벌금융위기로 강력한 외부 요인이 투자심리에 큰 영향을 미쳤다. 하지만 최근 시장은 정책 개입 외에는 시장 안팎에 별다른 영향요인을 찾긴 어렵다. 과거 사례로 볼 때, 시장은 본격 대세 하락보단 시간을 두고 정책효과가 나타날 것으로 보인다.
하반기, 보유세 부담 체감으로,
매수세 위축 안정세 보일 듯
[ 수급 요인 ] 올해 시장변수 가운데 공급변수인 입주물량은 올해 전국 34만7천호로 작년 40만 호 보다 줄어들 전망이다. 작년 서울 입주물량은 2019년 4만3천호에서 올해는 4만2천호로 감소할 것으로 보인다. 입주물량이 줄면, 주택시장은 위축될 가능성이 낮다. 더욱이 올해 신도시 개발 등에 따른 토지 보상이 최근 10년내 가장 큰 45조원 규모인 점도 상승요인으로 꼽힌다. 토지보상금은 대토를 비롯해 부동산 시장으로 다시 유턴할 수 있다. 수도권의 경우 3기 신도시 대상지 토지보상을 포함해 총 11곳 6조7천억 원 정도가 예정되어 있다. 토지보상자금은 토지 뿐 아니라, 주택시장으로 유입될 가능성이 높아, 시장을 자극할 수 있다.
[ 정책 영향 ] 하지만 12.16대책의 정책 강도 또한 무시못할 수준이다. 대표적인 것이 보유세 강화이다. 올해 하반기 이후 보유세 과표 인상 등 보유세 강화가 본격화된다. 보유세 강화를 체감할 경우, 매수세는 위축될 가능성이 있다. 작년 단기급등 후 크게 높아진 아파트값에 매수 부담이 큰 것도 걸림돌이다. 규제지역도 확대됐다. 서울과 수도권 핵심지역의 경우 12.16대책에 따라 분양가상한제 대상 지역이 확대돼 재건축 재개발 사업추진에 제동이 걸렸다. 상승세를 견인했던 재건축은 투자수요 감소, 가격하락 등이 이어질 전망이다. 이미 시행중인 대출 규제도 더욱 강화돼 매수흐름이 한결 위축될 것으로 보인다. 시간이 흐를수록 12.16대책의 정책효과를 체감될 경우, 관망세는 점차 안정세로 전환될 수 있다. 전반적으로 올해 시장은 작년 같은 급등세가 재현되긴 어려워 보인다.
지방 시장 침체 지속, 서울 수도권 시장 수요 집중,
양극화 지속
지역별로는 서울·수도권 시장의 우위가 뚜렷한 가운데, 일부 대전, 대구, 광주, 부산 등 지방광역시의 선전도 계속될 전망이다. 하지만 이들 광역시를 제외한 다른 지방 시장은 지역경제 위축, 인구 고령화등 의 영향으로 침체가 지속될 것으로 보인다.
서울·수도권지역은 강남권과 마용성으로 불리는 마포·용산·성동구를 비롯해 판교·분당·광교신도시 등 경부축 인기지역은 강력한 규제로, 상승세가 둔화될 것으로 보인다. 단 지하철 개통 등 대규모 교통개발 호재 지역을 중심으로 수요가 몰릴 가능성이 있다. 동북권경전철 (강북·노원구 등 서울 동북권, 2024년말 개통), 신안산선 (안산·광명시 및 금천·구로·영등포구 서남권, 2024년 개통), GTX-A노선 (파주·일산 등 수도권 서북권, 2024년 개통), 신분당선 연장선 (강남~용산 구간, 2025년 개통) 등 광역교통망 계획이 있는 지역이 대표적이다. 신분당선 연장선 수혜지역을 제외한 나머지 지역은 상대적으로 인기가 덜했던 곳이나, 12.16대책 규제 대상에서 빠져, 수요가 늘어날 가능성이 있다. 규모별로 보면 12.16대책이 규제지역내 시가 9억 원 이상 아파트에 집중돼, 서울·수도권은 9원 억 이하 아파트에 수요가 집중될 것으로 보인다. 특히 광역교통망 신설이 예정돼 있는 수도권 서북부 일산권역이나 강북·노원구를 중심으로 한 서울 동북권, 경기도, 안산시, 금천·구로구 등 서남권은 가격대가 낮고, 9억 원 이하 아파트가 많아 수혜를 볼 가능성이 높다.
서울·수도권 인기지역을 중심으로 신규 분양 시장은 여전히 뜨거울 전망이다. 올해 신규분양은 전국적으로 329개 단지 약 33만 호 공급될 예정이다. 이중 서울·수도권이 18만5천가구, 지방은 14만여 가구로 서울·수도권 물량이 많다. 12.16대책으로 서울 13개구와 경기 과천, 하남, 광명 지역 내 13개 동, 재건축 재개발 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동 등 분양가상한제 대상 지역이 확대돼, 이들 지역은 신규분양가가 낮아져 매력이 크다. 청약가점 60점 이상인 무주택자, 신혼부부특별공급 청약이 가능한 결혼 7년차 이하 신혼부부, 대출부담이 적은 자금여력 보유자는 신규청약을 적극 고려할 필요가 있다. 특히 3월부터 본격화되는 신규분양은, 인기지역이 많아 눈 여겨 봐야 한다. 단 신규분양시 충분한 자금 여력과 구체적인 자금조달계획을 세워야 한다. 분양가 9억 원이 넘을 경우 중도금집단대출이, 15억 원 초과는 잔금대출이 불가능하기 때문이다. 분양가를 기준으로 청약신청자 본인 여건을 고려해 자금조달 방안을 미리 세워 둘 필요가 있다.
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